Примерный бизнес-план строительства коттеджного поселка. Финансовый и стратегический бизнес-план строительства коттеджного поселка

• Основные концепции бизнеса по строительству коттеджей
  • Варианты реализации бизнеса по строительству коттеджного поселка
  • Коттеджный поселок как средство развития бизнеса
  • Бизнес-план строительства поселка коттеджей для агротуризма
  • Финансовый и стратегический бизнес-план строительства коттеджного поселка
  • Основные услуги, предлагаемые в коттеджном поселке

Строительство является не только важной составляющей во время возведения собственного дома. Оно может стать частью создания и развития целой бизнес-сети. Идеи комплексного строительства целых поселков присутствуют у многих бизнесменов. За последние годы успело создаться целое бизнес-сообщество, члены которого знают все нюансы этой отрасли предпринимательства. Встречаются здесь и новички, для которых данный вид деятельности является дебютом в бизнесе. Тем не менее, успешность того или иного проекта не всегда находится в прямой зависимости от того, сколько времени было посвящено на оттачивание бизнес-мастерства. Во многом успех того или иного проекта зависит от того, насколько точно предприниматель может оценить и предугадать ситуацию, которая сложится среди потенциальных клиентов через определенный промежуток времени (к тому времени, как весь поселок будет достроен и введен в эксплуатацию). Ну, и не последним по значению фактором является разработка такого этапа как бизнес-план строительства коттеджного поселка. Он должен будет обязательно содержать финансовую смету, к формированию которой тоже надо подойти с особой тщательностью.

Основные концепции бизнеса по строительству коттеджей

Строительство коттеджного поселка может само по себе быть средством получения прибыли или может быть одним из этапов реализации той или иной бизнес-идеи. Так, например, организовав некоторое время назад агротуристический бизнес, вы решили расширить сферу влияния, и, соответственно, вместо пары домиков в деревне (которые предполагал ваш бизнес-план в самом начале) собираетесь строить уже настоящий поселок. Туда будут на определенное время будет селиться люди. При этом строящиеся дома не будут предназначены для продажи и для постоянного проживания в них одних и тех же людей. Первый вариант предполагает чаще всего инвестирование своих средств в постройку нескольких коттеджных домиков, оформление всех возможных коммуникаций, подведение дороги, для того чтобы жители, которые приобретут дома в готовом поселке, могли в любое время года и дня добраться до дома максимально быстро и удобно.

Выбрать место для строительства такого поселка достаточно сложно, ведь для того, чтобы люди согласились жить в этом месте постоянно, оно должно быть оснащено всеми возможными коммуникациями (газопровод, электричество, водопровод, интернет и т.д.). Все вышеперечисленное должно быть включено в бизнес-план.

Здесь же должны присутствовать разнообразные организации, которые позволят жителям, заселившим новый поселок, вести привычный образ жизни.

Это обозначает, что взрослые должны не только иметь возможность добираться до работы, но и сходить в магазин поблизости. Причем, магазин этот должен быть не только продуктовым. Желательно наличие в поселке супермаркета. Позаботиться следует и о том, чтобы в нем были элементарные места, которые бы предполагали проведение досуга не только дома. О детях тоже не стоит забывать. Школа, детский сад, центр дополнительного образования, спортивный клуб и детская площадка - вот что необходимо для того, чтобы в вашем поселке люди захотели приобрести жилье.

Вернуться к оглавлению

Варианты реализации бизнеса по строительству коттеджного поселка

Совершенно естественно, что малыми расходами здесь не обойтись. Поэтому существует 3 основных варианта, к которым можно прибегнуть для того, чтобы все-таки реализовать бизнес-план коттеджного поселка. Первый связан с приобретением или арендой земли в престижном районе того или иного города, который уже оснащен всем тем, что обычно требуют покупатели нового дома. Соответственно, и затраты на это будут выше. Но при этом вы экономите на строительстве и развитии инфраструктуры поселка.

Второй вариант - приобрести землю на окраине города, что стоит намного дешевле вышеупомянутого способа, и произвести в поселке необходимые работы по созданию более или менее развитой инфраструктуры. Достаточным будет наличие магазина и детского центра. Не забудьте о том, что в поселке должно быть организовано движение городского транспорта. После этого останется только снабдить его всеми необходимыми коммуникациями. Последний вариант предполагает только построение домов, соответствующих минимальным требованиям клиентов, которые возможно будет продать, прибегнув к политике снижения цен, так как затраты на возведение поселка и так будут небольшими. Таким образом, выбор стоит за вами: сэкономить и получить меньшую прибыль или же, наоборот, рискнуть и в дальнейшем несколько раз окупить ту сумму, что была вложена вами на начальном этапе бизнес-строительства коттеджей.

Вернуться к оглавлению

Коттеджный поселок как средство развития бизнеса

Итак, строительство поселка может стать одним из этапов развития и реализации бизнеса, который тем или иным образом связан с приобретением или со строительством жилых сооружений. Агротуристический бизнес является самым что ни на есть удобным в этом отношении. На сегодняшний день достаточно часто люди стремятся провести выходные или отпуск в кругу своих родных где-нибудь на природе. Для этого им приходится либо выезжать с ночевкой и мучится днями и ночами от навязчивой мошкары, мерзнуть по ночам в спальных мешках и даже промокать под проливными дождями. Существует вариант отправиться к родственникам в деревню, но не всегда они живут достаточно близко для того, чтобы к ним можно было заявиться на выходные. Да и беспокоить людей каждый раз, как только вам захочется отдохнуть, просто неприлично. Именно поэтому самым подходящим вариантом станет расселение в одном из домиков специально построенного для этих целей поселка.

В целях развития агротуризма это очень удобно, так как в одном поселке соберутся люди с одинаковыми интересами. Как известно, при организации подобного вида отдыха прямо в деревне спокойствие вряд ли можно будет обрести, так как любопытству деревенских жителей никогда не придет конец. Таким образом, постояльцы специально построенного коттеджного поселка будут избавлены от ненужных расспросов и от излишней суеты, а ведь именно от этого стараются спрятаться жители больших городов, приезжая в деревню. Существует, конечно же, отдельная группа людей, которые, наоборот, стремятся к общению и взаимодействию с коренными жителями деревень, но это в большей степени иностранцы, которые очень редко задерживаются в той или иной стране на длительные сроки, и на то, чтобы отправиться в российскую глубинку, у них нет времени. Да и понять остальных жителей без помощи переводчика они все равно не смогут.

Вернуться к оглавлению

Бизнес-план строительства поселка коттеджей для агротуризма

Итак, для того чтобы агротуристический бизнес приносил вам постоянную прибыль, необходимо до того, как начнется постройка, подготовить качественный бизнес-план. Он нужен для того, чтобы, во-первых, оценить и проанализировать все варианты строительства поселка, рассчитать инвестиционные затраты и возможную прибыль, а в дальнейшем - средства развития каждого сегмента данного бизнеса. Первый этап, включающий в себя прогнозирование прибыльности и востребованности того «продукта», который вы производите, включает в себя анализ рынка. Предложения такого рода (агротуристического) встречаются очень редко, ведь наибольшее количество так называемых современных «постоялых дворов» встречается сейчас только в городах.

А что же делать тем, кто не может находиться постоянно в пыльном, задымленном населенном пункте, где даже ночью невозможно отдохнуть от постоянно проезжающих под окном автомобилей или того, что работу необходимо выполнить в строго определенные начальником сроки? Вот почему целый коттеджный поселок лучше возводить не слишком далеко от городских кварталов. Дорога до города не должна занимать у отдыхающих более 3 ч. В противном случае на отдых у них не останется времени. Важным условием для поселка будет является то, что к нему должен быть хорошо организован подъезд. Убедитесь в том, что предложений, подобных вашему в округе мало, а конкурентов почти нет. Теперь можно смело начать вносить в бизнес-план новый пункт - финансовую смету.

Вернуться к оглавлению

Финансовый и стратегический бизнес-план строительства коттеджного поселка

Агротуристический бизнес ставит главной целью не просто комфортное размещение всех обратившихся клиентов, но и организацию данного процессе в единении с природой. Именно поэтому строительство поселка должно вестись поблизости от живописных уголков, которых в нашей стране очень много. Это совершенно не значит, что придется бороться с властями того или иного региона за право получения разрешения на строительство поселка. Ведь вы не собираетесь организовывать на той или иной территории какое-то производство, строить завод, который будет загрязнять все, что его окружает. На этой территории будет построено несколько коттеджей, в которых люди будут отдыхать вдали от городского шума, суеты и других признаков цивилизации. Обычно для постройки поселка необходима территория в 6000 кв.м. На ней поместится примерно 50 домов, площадь которых в среднем составит 130-150 кв.м. Все коттеджи будут двухэтажными.

Полный объем затрат на покупку земли и на строительство коттеджей составит приблизительно 5 млн долларов. Сумма немалая, поэтому наилучшим вариантом станет поиск инвесторов, готовых вложить свои деньги в прибыльное дело. Сделка может быть основана на договоре о том, что сразу же после строительства часть домов будет продана в постоянное пользование. Именно эти доходы позволят вам затем самостоятельно управлять расширенным бизнесом. Длительность реализации проекта составит 2 года. После этого еще приблизительно год будет потрачен на то, чтобы вернуть инвестиции. Все предполагаемые сроки тоже фиксируются в бизнес-план. Если вам требуется не вся сумма, указанная как необходимая для реализации постройки, то бизнес-план обязательно должен отразить ту сумму, которой вы обладаете и то количество инвестиций, на которые вы рассчитываете. Если она гораздо меньше, то сроки окупаемости проекта и возврата инвестиций могут быть сокращены.

Обратить внимание следует и на то, что все коттеджи строятся для использования в качестве загородных домов, в которых люди будут время от времени отдыхать. Поэтому они не предполагают создания изысканных интерьеров и вычурных фасадов. В этом и заключается суть развития агротуристического бизнеса. Помимо всего вышеперечисленного, в домах не должно присутствовать никаких электроприборов, все должно быть так, как в настоящей деревне. Поэтому все затраты пойдут в основном на покупку земли и на строительство коттеджей. Главным условием, которое обязательно должно быть соблюдено, если вы намерены в дальнейшем сдавать коттеджи в аренду, является то, что все дома должны принадлежать вам. Не забудьте оформить все необходимые для этого документы.

Доходы от продажи части коттеджей составят не менее 1 млн рублей за каждый. Таким образом, продав квартал поселка (10 коттеджей), вы сможете покрыть инвестиционные расходы ваших компаньонов. Доход от каждого коттеджа за 1 неделю будет составлять не менее 20 тысяч рублей. Разумным будет предлагать нескольким группам, при их немногочисленности, занимать один коттедж. Таким образом, при постоянном потоке клиентов 25 домов будут приносить вам прибыль в 500 тысяч рублей в неделю. В месяц - 2 миллиона рублей. Итак, прежде чем продавать уже построенные коттеджи, загляните в свой бизнес-план и определите, что будет выгоднее? Разумеется, ни вы, ни ваши компаньоны не откажутся от постоянного дохода. Все предполагаемые расходы должен содержать бизнес-план.

Актуален
на 2015 год Объем: 49 страниц

СКАЧАТЬ

Размер: 1.09 Mb Формат: PDF (RAR) 15 человек скачали

Бизнес план

Гарантии

Из бизнес плана строительства коттеджного поселка вы узнаете, чем принципиально отличается эта деятельность от возведения многоэтажных жилых домов и какие источники прибыли возможны только при данном виде строительства.

На сегодняшний день жизнь за городом меньше всего предполагает «домик в деревне» вдалеке от городских благ цивилизации. Современное загородное жилье совмещает в себе расположение в экологически чистом месте и облагороженную территорию с налаженной инфраструктурой. Строительство на обширной территории не только благоустроенных домов, но и целого жилого комплекса с дорогами, магазинами, местами для спорта и отдыха требует много сил и финансовых вложений. Однако прибыль от продажи жилых домов на такой территории велика и с лихвой покрывает все затраты на строительство. Кроме того, строительная компания в дальнейшем получает доход от сдачи в аренду/продажи возведенных инфраструктурных объектов.

Строительство уютного и комфортного коттеджного поселка сложная задача. Нужно продумать множество аспектов, таких как место под строительство, архитектурный план, маркетинговую и финансовую политику. Кроме того, следует быть готовым к большим денежным вложениям в проект. Получить объективное представление обо всех этапах этого дела с подробными экономическими расчетами, вам позволит бизнес план, размещенный на нашем сайте. Только объективная и проверенная информация поможет вам организовать успешное и прибыльное дело.

Скачать

Гарантии

Вопросы про Бизнес план строительства коттеджного посёлка

Михаил, столь масштабный проект требует грамотного планирования, поэтому советуем обратить внимание на качественный бизнес план строительства коттеджного поселка.

Даниил, в этом вам окажет неоценимую поддержку профессиональный бизнес план строительства коттеджного поселка.

Глеб, вы приняли верное решение, грамотный бизнес план строительства коттеджного поселка ускорит развитие вашего бизнеса.

Анатолий, для ваших целей подойдет профессиональный бизнес план строительства коттеджного поселка.

Андрей, строительство жилых зданий имеет свои особенности, поэтому вам лучше скачать грамотный бизнес план строительства коттеджного поселка.

Аркадий, вам не обойтись без профессионального бизнес плана строительства коттеджного поселка, в котором систематизированы все первостепенные аспекты намеченного вами коммерческого мероприятия.

Станислав, мы уделили много внимания строительной сфере, и у нас вы можете скачать качественный бизнес план строительства коттеджного поселка.

Борис, вы правильно сделали, что обратились именно к нам. Наш бизнес план строительства коттеджного поселка откроет перед вами новые возможности и перспективы.

Игнат, грамотное планирование имеет значение для любого вида бизнеса. Поэтому мы советуем вам скачать готовый бизнес план строительства коттеджного поселка.

И вам доброго, Всеволод. Мы предлагаем вашему вниманию пример бизнес плана строительства коттеджного поселка. Желаем удачи в строительстве.

Здравствуйте, Федор. Решающим фактором в бизнес проектах подобного плана играют, конечно, финансы. Похоже, у вас этот вопрос решен. Но важно все рассчитать с точностью до последней копейки, чтобы инвестиции не закончились раньше окончания строительства коттеджного поселка. Как организовать бизнес построения коттеджного поселка, вам расскажет бизнес план, разработанный с учетом специфики этой сферы бизнеса. Желаем удачного строительства.

Здравствуйте, Михаил. Вы приняли правильное решение, так как вложение финансов в недвижимость всегда себя оправдывает. Есть один нюанс, средств вам потребуется очень и очень много, так как коттеджный поселок - весьма серьезный проект. Скачать бизнес план постройки коттеджного посёлка вы легко можете с нашего сайта. Желаем успешного строительства.

Здравствуйте, Леонид. Вложение финансов в недвижимость - очень верное решение. Недвижимость и золото - самая твердая валюта, которая никогда не упадет в цене. Но если золото поможет сохранить, то строительство коттеджного поселка способно во много раз увеличить ваше состояние. Мы сделали для вас подборку необходимых бизнес планов, где присутствуют: бизнес план строительства коттеджного поселка, бизнес план розничного продуктового магазина и бизнес план аптеки. Желаем удачи в строительстве коттеджного поселка.

Здравствуйте, Борис. Строительство дома - это достаточно серьезный и долгосрочный проект, требующий немалых затрат. И вполне понятна ваша боязнь допустить ошибку. Конкретно по вашему вопросу бизнес план не составлен, но мы можем предложить вам бизнес план строительства коттеджного поселка, из которого вы сможете извлечь полезную для себя информацию. Желаем удачи в строительстве.

Здравствуйте, Игорь. Несомненно - недвижимость - одно из наиболее выгодных вложений денежных средств. Она не дешевеет со временем и всегда пользуется спросом. Тем более выгодно вложение в коттеджный поселок, так как велико стремление людей скрыться от городской суеты в тиши деревьев. Скачать бизнес план строительства коттеджного поселка вы без труда сможете с нашего сайта. Он разработан профессионалами и поможет вам извлечь максимальную выгоду из вашего бизнеса с минимальными затратами. Желаем удачи.

День добрый, Валерий. Вы бесконечно правы - недвижимость - одно из самых выгодных вложений. Данный вид бизнеса требует огромных вложений, но и выгода будет соответствующей. Бизнес план инвестиционного проекта строительства коттеджного поселка вы найдете на нашем сайте. Желаем вам удачи в строительстве.

Сразу отметим, что строительство коттеджного поседка это очень большие инвестиции, большие риски, но и конечно же большая прибыль в случае успеха. Еслественно, что для этого нужен очень хороший, структурированный бизнес-план. В любом случае, будете ли вы писать его самостоятельно или заказывать в консалтинговой компании - очень желательно вам серьезно разобраться в вопросах бизнес-планирования. Для этого просмотрте разделы нашего сайта - основы бизнес-планирования и не забудте ознакомиться со стандартами бизнес-планов .

Привлекательность рынка

• Объем предложения рынка коттеджных поселков Московской области оценивается на уровне 400 единиц.
• В настоящее время основную часть предложения рынка загородных коттеджных поселков составляют поселки элит- и бизнес-класса.
• Неудовлетворенный спрос в сегменте эконом (до 400 тыс. долл.) оценивается на уровне около 30%.
• Рост доходов населения растет на фоне стремительного роста стоимости 1 кв.м. в Москве, что создает предпосылки для роста эконом-сегмента коттеджных поселков.

Это обусловлено стремительным ростом популярности загородной жизни. Все больше наших соотечественников приходят к выводу, что в большом городе слишком много суеты, и не хватает спокойствия и умиротворенности. Именно поэтому регулярно возникают все новые и новые коттеджные поселки - в разных районах, различных классов, но все без исключения созданы для наиболее комфортной и уютной жизни в гармонии в природой.
Можно возразить, что не любой облагороженный домик может претендовать в категорию коттеджные поселок, и вот здесь всплывает вопрос, как ни странно, очень и очень актуальный.

Чем же отличается коттедж от просто «домика в деревне»?

Во-вторых, расположение. Каждый застройщик коттеджные поселки планирует так, чтобы они располагались в не только красивых, но и экологически чистых районах.

В третьих, инфраструктура.

Крупнейшие специалисты в области недвижимости, составляя новый план коттеджного поселка, уделяют огромное внимание каждой, казалось бы, незначительной детали - и в результате рядом с Вами есть все необходимое для привычной и комфортной жизни - торговые и спортивные центры, бары и рестораны, детские центры, школы и многое другое.

Кроме того, Вам гарантируется полное инженерно-коммуникационное обеспечение: газ, водоснабжение и канализация, центральное электроснабжение, московская телефонная сеть, Интернет, обеспечение налаженности быта собственными сервисно-эксплуатационными службами и круглосуточная охрана собственной службой безопасности.

Широкий спектр предложений по загородной недвижимости и сравнительно высокое количество объявлений «Коттеджные поселки продажа домов» встречаются нам постоянно, но каждый новый коттеджный поселок становится событием, у каждого своя изюминка, свой особый шарм - и свои покупатели, которые вскоре станут добрыми хозяевами.

Строительство каждого коттеджного поселка служит ответом растущему спросу на недвижимость. Эти объекты не только входят в бизнес-план строительных и дизайнерских фирм, но и в региональное и федеральное планирование. Благодаря современным строительным материалам и технологиям, они весьма экономичны.
Ведь и строительство, и заселение коттеджного поселка способствует пополнению местных бюджетов. Появляется больше возможностей для того, чтобы, например, финансировать многообещающий бизнес-план. Приобретая коттедж, владелец платит за землю, на которой он располагается. Вместе с прилегающим участком.

Тема коттеджного поселка интересует и риэлторов. В бизнес-план агентств недижимости, по большей части, входит ее продажа. Продавать коттеджи легче и выгоднее, чем крупномасштабные здания. Что касается клиентов риэлтерских фирм, им нужно на всякий случай помнить, что вовсе не каждая постройка за городом может считаться коттеджем.

Предварительный анализ

Разработка бизнес-плана строительства коттеджей предусматривает также изучение рынка жилой загородной недвижимости , что необходимо для определения уровня цен, динамики спроса и предложения. Информация, полученная в ходе маркетингового исследования рынка загородной недвижимости, должна быть использована для определения концепции строительства коттеджного поселка и разработки ценовой политики. Необходимо отметить, что бизнес-план должен предусматривать создание в поселке не только жилых домов, но и различных объектов социальной, культурной и развлекательной индустрии.

Оценка доходов по проекту производится на основе информации, полученной на предыдущих этапах подготовки бизнес-плана. Расчет доходов осуществляется исходя из предполагаемой стоимости одного кв.м. и общей площади жилой недвижимости, предназначенной для продажи. В процессе подготовки нужно также рассмотреть различные способы реализации коттеджей: продажа коттеджей на стадии строительства и заключение с покупателями договоров долевого участия в строительстве или продажа готовых коттеджей и заключение с покупателями договоров купли-продажи.

Важной составляющей бизнес-плана создания коттеджного поселка является оценка инвестиционных расходов. К данным расходам относятся затраты на получение всей исходно-разрешительной и проектно-сметной документации, строительство коттеджей и прочих объектов на территории поселка, проведение необходимых коммуникаций, расходы на благоустройство территории. Кроме того, необходимо учесть расходы на поиск и заключение договора с управляющей компанией, если функции управления построенным поселком будут переданы сторонней организации.

Бизнес-план должен включать в себя анализ воздействия на окружающую среду. Необходимо оценить степень влияния на внешнюю среду, а также описать мероприятия, направленные на минимизацию возможного ущерба.

В случае если проектом предполагается, что управление коттеджным поселком будет производить инициатор проекта, необходимо предусмотреть расходы на эксплуатацию и текущий ремонт инженерных систем, проведение работ по благоустройству территории, организацию охраны коттеджного поселка и т.д. При этом необходимо также оценить величину ежемесячных взносов, взимаемых с владельцев коттеджей, и на их основе рассчитать доходы от данного вида деятельности. Если бизнес-план подразумевает передачу функций управления специализированной организации, то раздел «Оценка текущих расходов» отсутствует.

Бизнес-план должен включать график реализации проекта, что предполагает разработку графика доходов и графика расходов по проекту. При этом необходимо составить как график осуществления инвестиционных расходов, так и график осуществления текущих расходов (если таковые имеют место).

Завершающим этапом при подготовке бизнес-плана строительства коттеджного поселка является расчет финансово-экономических показателей проекта. В данной части должно быть представлено описание всех предпосылок, используемых при проведении расчетов. Здесь же приводится информация о структуре финансирования проекта.

Важной составляющей является анализ рисков проекта, так как под воздействием различных факторов возможно отклонение реальных показателей проекта от планируемых. В этом случае важно оценить, какой из факторов окажет наиболее сильное влияние на эффективность проекта. Среди наиболее значимых рисков при реализации проектов строительства коттеджей можно назвать риск снижения стоимости кв.м. коттеджа, а также резкое увеличение расходов на строительство.

Прибыль инвестора при строительстве коттеджных поселков

Начало было положено работами оценщиков, когда в ходе оценок рыночной стоимости коттеджей в рамках затратного подхода они помимо прочего рассчитывают "прибыль предпринимателя". Если вспомнить оценочные дефиниции, то предпринимательскую прибыль можно определить, как вознаграждение инвестору за риск предпринимательства, а в нашем случае - строительства. Она отражает не только степень риска строительного проекта и уровень компетентности инвестора, т.е. "внутренние факторы", но и экономические и политические факторы, которые можно считать внешними по отношению к проекту и инвестору. Справедливости ради стоит сказать, что подчас эту самую прибыль предпринимателя оценщики рассчитывают "на глазок", или используют различные методы, имеющие общую основу - кумулятивное построение, ранжирование и т.д. Вообще, если быть точным, речь идет не о прибыли предпринимателя, а о прибыли застройщика. А если еще точнее, то инвестора-застройщика. И прежде чем браться за расчеты этой самой прибыли, необходимо разобраться в определениях.

В самом деле - о какой же прибыли и предпринимательстве идет речь? А речь идет о предпринимательстве в виде инвестиций в недвижимость. Но речь идет не просто об инвестициях в недвижимость, хотя тут тоже есть различные формы (может быть прямое инвестирование, например, в форме покупки московского жилья, может быть инвестирование в виде покупки паев в закрытых ПИФах недвижимости или покупки ипотечных облигаций), речь идет об инвестировании на стадии строительства с последующей продажей. В этом случае стоимость объекта недвижимости на момент продажи или реверсия, как ее называют оценщики, является не просто денежной величиной, которую готов дать рынок за этот объект, по сути это чистый дисконтированный доход проекта. Можно сказать, что текущая стоимость реверсии, т.е. стоимость продажи нашего объекта недвижимости в конце срока, приведенная к текущим деньгам, является показателем бизнес-плана инвестиционного проекта. Срок проекта при этом равен сроку от начала строительства до продажи нашего объекта. Кстати бытует мнение, что началом проекта можно считать начало первых затрат (ТЭО, концепции, предпроект и проект), но эти затраты составляют в среднем 2-3% и считать их при заданной точности расчетов не имеет смысла. Не стоит забывать, что мы говорим о строительстве коттеджных поселков, а не атомных станций и, следовательно, эти затраты не могут быть глобальными и значительного влияния на показатели проекта не возымеют.

Теперь можно перейти к расчетам. Прибылью инвестора-застройщика в инвестиционном проекте строительства коттеджного поселка следует считать внутреннюю норму доходности (ВНД) этого проекта, т.е. ту ставку дисконта, при которой величина приведенных эффектов равна приведенным капиталовложениям.

В нашем случае под приведенными эффектами мы понимаем текущую стоимость реверсии.

Если расчет чистого дисконтированного дохода инвестиционного проекта дает ответ на вопрос, является он эффективным или нет при некоторой заданной норме дисконта, то внутренняя норма доходности проекта определяется в процессе расчета и затем сравнивается с требуемой инвестором нормой дохода на вкладываемый капитал.

Про нашу внутреннюю норму доходности (ВНД) можно сказать, что она обязательно должна быть выше безрисковой ставки дохода, т.е. нормы отдачи на вложенные средства, которую инвестор получит практически в ста процентах. Речь, как правило, идет об эффективной доходности к погашению государственных ценных бумаг или, например, валютных облигаций Газпрома.

Но речь должна идти не только о безрисковой ставке. Пусть i - приемлемый для инвестора уровень ставки дохода (её еще называют минимально привлекательной ставкой доходности или нормативом доходности). Очевидно, что разность ставок характеризует эффективность инвестиционной (предпринимательской) деятельности. С чисто финансовых позиций инвестиции имеют смысл только тогда, когда iвн(внутренняя норма доходности) > i. При iвн < i нет оснований для осуществления инвестиций, так как доходность ниже принятого норматива; если же под i понимается стоимость заемных средств, то инвестиции просто убыточны.

Итак, наша задача заключалась в том, чтобы, опираясь на данные оценщиков, инженеров-строителей и сметчиков, смоделировать среднерыночный процесс капиталовложений во времени по типам домов. Далее мы должны спрогнозировать цены продаж готовых коттеджей по типам и поставить полученные значения в формулу.

Для чистоты эксперимента был исключен фактор земли из исследования. Мы руководствовались следующей логикой - стоимость земли присутствует в конечных продажах, инвестор также несет затраты по приобретению земельного участка, т.е. земля присутствует как в конце пути при продаже готового объекта, так и вначале, при инвестициях. При этом земля как раз "слабое звено" нашего исследования. Дело в том, что стоимость земель в каждом районе Московской области различна, различны затраты инвестора на оформление и что самое главное, они не всегда прозрачны. Фактор же местоположения в данном случае и его влияние на стоимость конечного объекта нас не интересовал, точнее сказать это тема отдельная, и в рамках настоящего исследования наша задача найти доходность для инвестора от капитальных вложений. Мы посчитали, что земельный вопрос только запутает дело. Кстати сказать, при возведении объекта растет и стоимость земли вокруг - так стоит ли этот рост относить только на земельный интерес. Скорее эту дельту нужно отнести к улучшениям, т.е. к росту капвложений в строительство.

Итак, для начала возьмем типовой дом из кирпича.

Стоимость строительства

Стоимость такого строителства можно оценить по двум видам стоимости:

• по стоимости воспроизводства
• по стоимости замещения.

Стоимость замещения - это оцениваемая стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки объекта с полезностью, равной полезности оцениваемого объекта, с применением современных материалов, современных способов производства работ и проектных решений.

Методы оценки стоимости строительства

В современной практике оценки применяют следующие методы определения стоимости строительства:

• метод укрупненных обобщенных показателей стоимости (метод сравнительной единицы)
• метод укрупненных элементных показателей стоимости
• метод единичных расценок.

Выводы

Высокий спрос, подстегиваемый ипотечным кредитованием, которое распространяется также и на премиум-класс, рождает и соответствующее предложение. По данным информационно-аналитического портала "Индикаторы рынка недвижимости, на апрель 2006 года в Подмосковье активно застраивалось и продавалось 160 поселков по 25 направлениям (шоссе) в радиусе 70 километров от МКАД, а также ряд объектов с удаленностью до 125 км.

Тенденции рынка

Одной из тенденций 2007 года можно назвать увеличение количества покупателей, приобретающих дома по «белой» схеме», когда в договоре прописывается реальная стоимость покупки. На сегодняшний день такие сделки составляют 60-70% от общего количества. Это связано с тем, что у большинства топ-менеджеров прозрачные доходы. Время чемоданов денег уходит в прошлое, рынок становится более цивилизованным.

Еще одной тенденцией мы можем назвать рост доли объектов загородной недвижимости, приобретаемых с помощью ипотеки. На сегодняшний день, порядка 30% наших покупателей приобретают дома с помощью ипотечных кредитов. По нашему мнению доля покупателей, приобретающих дома в кредит возрастет в 2008 году до 85 %. Им выгодно приобретать жилье в кредит. С одной стороны, банки охотно выдают кредиты, а с другой - кредиты позволяют компенсировать нехватку средств на приобретение домов. В результате, потребитель покупает то, что хочет, а не то, что может.

На сегодняшний день на рынке представлено более 350 поселков из них в активной продаже находятся порядка 200. Об уменьшении количества поселков и речи быть не может. Боле того, по нашему мнению темпы роста количества поселков в Подмосковье сохранятся в 2008 году. По нашим подсчетам прирост составит порядка 60%. Увеличение количества коттеджных поселков наблюдается на всех основных направлениях: Новорижское, Киевское, Дмитровское, Калужское, Минское, Ильинское.
Распределение предложений по сегментам (эконом, бизнес, элит).

Мы думаем, что рынок загородной недвижимости, не смотря на прогнозы аналитиков, еще далек от насыщения.
В 2007 году предложения по сегментам распределились следующим образом: практически насыщен сегмент элит (порядка 80%), близок к насыщению и сегмент бизнес-класса (порядка 60%). Что же касается эконом-класса, то степень его насыщения составляет 25-30%.

Все мечтают купить недорогой загородный дом. Дефицит сложился из-за того, что застройщикам не выгодно строить поселки эконом-класса. Земля дорожает, коммуникации дорожают, строительные материалы дорожают, стоимость рабочей силы дорожает, плюс инфляция. Все перечисленные причины существенно тормозят развитие загородной недвижимости эконом-класса.

В обозримом будущем принципиальных изменений не произойдет. Застройщик будет строить то, что ему выгодно.
В 2008 году продолжится рост спроса на жилье эконом и бизнес-класса. По нашему мнению распределение сложится следующим образом: коттеджные поселки бизнес-класса составят 68% от общего количества предложений, эконом-класс - 17% и элит - 15%.

Одной из перспективных тенденций является вынесение объектов общественного пользования - магазинов, ресторанов, образовательных и медицинских учреждений за пределы коттеджного поселка и создание единой развитой инфраструктуры для целого комплекса поселков. Характерным примером может служить строительство на Новорижском шоссе мега комплекса «Павловское Подворье».

Не смотря на высокий спрос, в последние годы существенно возросла конкуренция, особенно в сегменте бизнес-класса. В связи с этим девелоперы стали серьезней подходить к созданию концепций своих будущих проектов, привлекать к работе консалтинговые компании, известные архитектурные бюро, иностранные строительные компании. Например, строительство коттеджного поселка Грин Хилл ведет западная компания, применяющая при строительстве новые, прогрессивные технологии. Тем более что сегодняшний уровень развития строительных технологий предоставляет множество новых возможностей для создания выразительных архитектурных решений. Архитектурные решения и концепции нового проекта так же оказывают существенное влияние на выбор потребителя.

Сложно спрогнозировать на весь год покупательскую активность. Поведение потребителей бывает порой просто непредсказуемым. Например, летом, как правило, рынок замирает и активизируется с середины сентября. Это связано в первую очередь, с периодом отпусков. В этом году все произошло с точностью до наоборот. Лето 2007 года, вопреки, ожиданиям было очень плодотворным, а в сентябре и октябре рынок застыл в ожидании. Бешеный рост цен, который мы наблюдали с начала 2007 года, сильно перегрел рынок. Все застыли в ожидании, не будет ли стагнации или какого-либо падения рынка. Но падения не произошло. Когда потребители поняли, что изменений стоимости в сторону уменьшения не будет, они вернулись на рынок.

Проблемы классификации

Предлагаем рассмотреть другой подход к классификации коттеджных поселков.

Первоначально выделим следующие группы:

1. Коттеджные поселки для постоянного проживания
2. Коттеджные поселки - поселки "выходного дня"
3. Коттеджные поселки - "резиденции ("ранчо")"
4. "Курортные" поселки

Следует заметить, что деление на группы поселков условно. Могут быть легко поселки, отвечающие характеристиками нескольким группам.

Ценообразование коттеджных поселков

1. стоимость земельного участка (как правило, зависит от расположения (шоссе, расстояние от МКАД), категория и целевое назначение земельного участка (если она в другой категории (назначении), то требуются дополнительные затраты на перевод)
2. наличие коммуникаций (какие коммуникации и как далеко необходимо провести)
3. наличие хороших подъездных путей (нужно ли строить дороги)
4. класса строящегося поселка
5. типа строящегося поселка (поселок с внутренней инфраструктурой, без нее и т.д.; поселок в котором продаются только готовые коттеджи, земля с подрядом, только земля и т.д.)
6. в ситуации, когда застройщик продает готовые дома или землю с подрядом, то себестоимость строительства также зависит от проектов домов (материалы, проекты)

Себестоимость же строительства отдельно взятого коттеджа внутри поселка: предположив, что человек уже владеет землей, и все разрешения уже имеются, стоимость строительства дома будет варьироваться от 300 до 1000 $/кв.м. (в среднем 400 - 550 $/кв.м.). Такой разброс зависит от выбранных материалов и проекта дома (например, наличие архитектурных "изысков", например, башенок, сразу увеличивает стоимость строительства на один квадратный метр).

Цена по окончании строительства

Разброс цен на дома в коттеджных поселках очень широк. Цены на коттеджи разного класса на разных направлениях разные.

Стоимость эксплуатации

Есть три варианта расчета платежей:

1. определяется метражом дома
2. определяется площадью участка
3. фиксированный ежемесячный платеж, не зависящий от площади коттеджа - расходы за все предоставляемые услуги делятся на всех собственников в равных долях.

Предпочтения покупателей коттеджей

1. Возросла популярность таунхаусов.
2. Согласно результатам исследований порядка 30 % покупателей отдают предпочтение классике, 26 % - английскому стилю, 14 % - модерну, 6 % - шале, деревянным домам, традиционным для горной Швейцарии, и около 2 % - лофт-зданиям с большими окнами, единым объемом внутреннего пространства, металлическими балками.
3. Самыми востребованными материалами строительства на сегодняшний день остаются кирпич и дерево. Пропорции их применения в данной отрасли за последнее время не изменились.
4. Основные предпочтения покупателей по площадям коттеджей: бизнес-класса - дома небольшой площади (от 250 до 450 кв. м), класса элит - дома площадью от 700 до 1200 кв. м.
5. Предпочтения покупателей по размерам участков: отсутствие спроса на участки размерами до 15 соток.
6. Как и ранее наибольшей популярностью пользуются поселки, расположенные либо на берегу водоема, либо в лесу.
7. Покупатели стали более требовательными. Сейчас необходимо чтобы коттеджный поселок имел высокое качество строительства и коммуникаций, ранее основным (и чуть ли не единственным) требованием покупателей было наличие хорошей охраны поселка.
8. Возросли требования к инфраструктуре - теперь в поселках для постоянного проживания или рядом с ними необходимы не только магазины и фитнес-центры, но и детсады и школы.
9. Растет интерес покупателей к проектам с концептуальной идеей. Также потребители стали больше внимания обращать на авторов проектов, архитекторов.
10. Покупатели стали более осторожно и профессионально подходить к выбору дома, начали чаще обращать внимание на инвестиционную привлекательность объектов даже в тех случаях, когда покупают их для личного пользования.
11. Покупатели теперь предъявляют четкие требования к загородному жилью. Большинство из них к моменту выбора коттеджа уже сформировали представления о необходимом ему количестве помещений, их метраже и назначении. Для покупателей сейчас более важны комфорт и эффективное использование площадей, оригинальность дома ушла на второй план.

Внимание! Бесплатный бизнес-план, предлагаемый для скачивания ниже, является примерным. Бизнес-план, наилучшим образом соответствующий условиям вашего бизнеса, необходимо создавать с помощью специалистов.

Рынок недвижимости всегда был прибыльным, развивающимся и прогрессивным. Особенное внимание сейчас привлекают коттеджные поселки.

Людям, которые большую часть жизни проводят в мегаполисах, офисах и городских квартирах хочется иметь кусочек живой природы, загородный домик, где приятно отдохнуть в праздники семьей.

Ответом на такой спрос стало строительство коттеджных поселков и дачных городков.

Чтобы не потонуть в объеме предложений такого характера и сделать свой проект успешным, стоит составить бизнес-план строительства коттеджного поселка, в котором буду указаны основные пункты расходов и пути окупаемости.

Итак, основные расходы будут связаны со следующими пунктами:

• – Расположение. Ощущение живой природы, как ничто другое, создаст наличие водоема и леса. Выбирая географическое место, стоит позаботиться об экстерьере – что именно будет окружать будущих жителей, сосняк и речка сделают проект более привлекательным и конкурентоспособным. Естественно, цены на землю в разных регионах страны разняться, поэтому все зависит от того в каком регионе планируется строительство поселка;
• – Генеральный план застройки. Стандартный коттеджный поселок насчитывает около 100 домов. Естественно, дома строятся разных классов – от эконом класса до премиум. Средним размером дома считается строение площадью 150-250 кв.м., с удобной планировкой, мансардой и без лишних деталей. Также пользуются спросом деревянные срубы. Помимо затрат на строительство собственно коттеджей, понадобятся временные постройки рабочего характера;
• – Коммуникации. Следует учитывать, что современное понятие городских жителей о загородном коттедже подразумевает наличие полной инфраструктуры – канализации, электроэнергии, водоснабжения, транспортных связей, покрытие мобильной связи. При всем загородном характере, коттеджи должны быть полностью оснащены практическими коммуникациями. Поэтому в бизнес-плане строительства коттеджного поселка стоит заложить изначально значительную сумму на подобные расходы;
• – Ландшафтный дизайн. Если изначально была экономия на живописность территории, то ее придется озеленить искусственно. Но даже, если вокруг поселка есть прекрасный лес, облагородить улицы необходимо в любом случае;
• – Рекламная компания. Построенный коттеджный поселок, о котором никто не знает – на ветер пущенные деньги. Любой продукт нуждается в рекламе и коттеджи – не исключение;
• – Дальнейшая эксплуатация. Поддержание работоспособности всех коммуникаций требует соответственного персонала и инструментария. А если на территории имеются объекты инфраструктуры, магазины и кафе, к примеру, то обеспечение их функциональности требует использование наемного труда;
• – Налоговые расходы. Получение прибыли от продажи коттеджей облагается обязательными отчислениями в установленные фонды;
• – Возможные риски. В бизнес-плане обязательно должна быть часть, которая описывает и проводит анализ возможных рисков и выделяет средства для их предотвращения или погашения.

Основным источником дохода является продажа коттеджей.

При хорошем плане продаж, который начинает действовать еще задолго до полного завершения строительства всех домов поселка, продажа коттеджей займет до 3х лет.

Ценообразование происходит с учетом не только начальной себестоимости отдельного коттеджа, но и с учетом оценки динамики изменения цен на рынке недвижимости.

Быстрая окупаемость позволит увидеть реальные результаты уже в течение первого полугодия.

Огромные затраты на строительство коттеджного поселка обычно покрываются с помощью привлеченных инвестиций и хорошо проработанного бизнес-плана коттеджного поселка.

Проектирование коттеджных поселков значительно отличается от всех видов проектных работ. Решение этой сложной градостроительной задачи призвано гармонично объединить в одно целое цивилизацию и лоно природы. Разработкой проекта коттеджного поселка должны заниматься опытные квалифицированные специалисты разного профиля, которое смогут охватить все этапы проектирования и выполнить их на должном уровне.

Компания «Южный Центр Качества » обладает необходимым оборудованием и профессиональными сотрудниками для осуществления услуг по проектированию коттеджных поселков. Мы обеспечиваем комплексный подход к разработке проекта - от создания концепции и планировки территории до проектирования коттеджей и ландшафтного дизайна. Также мы можем включиться в работу на любом этапе и успешно довести проект до его завершения.

Особенности проектирования коттеджных поселков

Проект коттеджного поселка основывается на двух главных составляющих - его концепции и генплане земельного участка. Концепцию разрабатывают с целью :

• первичных согласований с органами власти, инвесторами и партнерами;
• оценки рентабельности вложений;
• расчета количества коттеджей на участке;
• определения плотности застройки.

Это - начальная стадия этапа создания генплана и исходный материал для полного проектирования всех разделов.

Генеральный план участка используется для согласования с архитектурно-градостроительными организациями и прохождения государственной экспертизы. Он выполняется в виде определенного набора чертежей в строгом соответствии со всеми нормами, стандартами и правилами.

1. Нормы и СНиП проектирования

   Проект коттеджного поселка разрабатывается на основании утвержденного заказчиком задания на проектирование, его технического задания и целого перечня действующих нормативных актов, в который входят следующие документы:

   • Градостроительный кодекс РФ;
   • СНиП:
     • 2.07.01-89 «Градостроительство»;
     • 30-102-99 «Малоэтажное жилищное строительство»;
     • 2.08.01-89 «Жилые здания»;
     • 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные»;
     • 2.09.01-87 «Административные и бытовые здания»;
     • 21.01-97 «Пожарная безопасность»;
     • 2.04.08-87 «Газоснабжение»;
     • II-К.2-62 «Планировка и застройка населенных мест»;
     • III-10-75 «Благоустройство территорий»;
   • СанПиН:
     • 2.2.1/2.1.1.1076-01 «Инсоляция и солнцезащита помещений»;
     • 2.2.3.1384-03 «Организация строительных работ»;
     • 2.1.2.1188-03 2.1.2 «Проектирование, строительство и эксплуатация»;
     • 2.1.2.1002-00 «Требования к жилым помещениям»;
     • 2605-82 «Инсоляция зданий и жилой застройки»;
   • СП 11-111-99 «Разработка проектно-планировочной документации малоэтажного строительства»;
   • ВСН 62-91 «Проектирование с учетом потребностей инвалидов и маломобильных групп населения».

   Обязательное соблюдение указанных норм и правил необходимо для создания комфортного и безопасного коттеджного поселка, а также для успешного прохождения все этапов экспертизы. Малейшие ошибки могут привести к огромным дополнительным расходам во время строительства и эксплуатации.

Порядок и этапы проектных работ

Разработка проекта коттеджного поселка выполняется поэтапно. Каждый этап начинается после завершения предыдущего и основывается на его результатах.

Самыми крупными этапами проектных работ являются :

1. Разработка концепции поселка (эскизный проект).
2. Разработка генерального плана.

По генеральному плану выполняется дальнейшее проектирование :

• транспортных путей и дорог;
• инженерных сетей;
• архитектурных решений;
• ландшафтного дизайна.

После прохождения госэкспертизы и всех согласований готовые планы, схемы, чертежи и другие документы используются для организации строительных работ.

1. Разработка концепции поселка

   Работа над проектом начинается с оценки территории. Для этого составляется план участка с его границами и особенностями местности: водоемами, перепадами высот, насаждениями, прилегающими дорогами и коммуникациями. На этом этапе необходим выезд специалистов на место будущего строительства.

   Также на начальной стадии проектирования проводится маркетинговое исследование и общий анализ рынка. Результаты такой работы позволяют выявить и учесть:

   • причины успехов или провалов при реализации аналогичных проектов;
   • уровень конкуренции;
   • динамику спроса, предложений и продаж домовладений в таких поселках;
   • изменения объемов рынка;
   • структуру семей, планирующих приобретение загородных коттеджей;
   • структуру предложения в коттеджных поселках и так далее.

   На основании полученных данных создается концепция поселка. Она может быть выполнена в свободной форме и включать чертежи, макеты, 3D-модели, которые наглядно демонстрируют общий вид поселка и его сочетание с окружающей средой. Когда концепция получит всестороннее утверждение, ее используют как основу для разработки генплана.

1. Разработка и утверждение генплана

   Проектные работы по созданию генерального плана выполняются на основании концепции и технического задания, а также целого ряда исходных материалов:

   • кадастрового и ситуационного планов участка;
   • топографической и аэрофотосъемки территории;
   • фотографий местности с имеющимися объектами и насаждениями.

   Разработка генплана - самый трудоемкий и длительный этап. Он может длиться несколько месяцев, что обусловлено необходимостью прохождения многих согласований.

   Генеральный план содержит мероприятия, направленные на:

   • планирование территории;
   • размещение основных зданий и сооружений;
   • создание инфраструктуры и коммуникаций;
   • благоустройство территории;
   • вертикальное планирование участков и др.

   Основной задачей данного этапа является не просто размещение объектов на территории, а создание оптимальной среды для проживания. Площадь участка должна быть использована максимально эффективно и рационально.

   Генеральный план проходит согласование в архитектурно-градостроительных и других инстанциях муниципального образования, а также государственную экспертизу. Результатом всех согласований является постановление главы муниципального образования (администрации района) на размещение коттеджного поселка.

   Компания «Южный Центр Качества» готова включиться в разработку проектной документации на любой стадии и совместно с заказчиком выйти на государственную экспертизу. Наши связи и опыт гарантируют получение неизменно положительного результата.

1. Проектирование дорог и транспортных путей

   Этот этап предполагает создание эскизов транспортных развязок, примыканий дорог,

   подъездных путей. Хорошее дорожное сообщение - большой плюс коттеджного поселка. Многие потенциальные покупатели недвижимости обращают на этот пункт особое внимание.

   Грамотное проектирование позволит создать максимально эффективные транспортные пути, обеспечивающие беспрепятственное движение внутри поселка и между населенными пунктами. Плохая транспортная доступность может существенно ухудшить реализацию проекта.

1. Составление плана инженерных коммуникаций

   Разработка инженерных сетей - не менее важный этап проектирования. От него зависит качество жизнеобеспечения и комфорт будущих жителей поселка, а также эффективность работы всех объектов его инфраструктуры.

   Результатом этого этапа являются чертежи узлов, планы разводки и схемы систем водоснабжения и канализации. Также составляются проекты газоснабжения, электроснабжения и других необходимых сетей.

1. Архитектурное проектирование, ландшафтный дизайн

   С помощью архитектурного проектирования можно сделать дома в коттеджном поселке уникальными, непохожими друг на друга, но при этом универсальными, чтобы привлечь внимание покупателей с разными вкусами и предпочтениями. Поэтому специалисты должны иметь высокий уровень профессионализма и креативность.

   Проектирование ландшафтного дизайна способно кардинально преобразить поселок, сделать его более привлекательным. Дополнительные работы по устройству тротуаров, велосипедных дорожек, уличного освещения, цветников и газонов также повысят привлекательность проекта.

Цена и сроки проектирования

Конечная стоимость проекта зависит от многих факторов :

• особенностей технического задания;
• объема и сложности работ;
• географического расположения и площади проектируемого участка;
• геометрии и рельефа территории;
• типов зданий и специфики их выбора;
• характеристик инфраструктуры поселка;
• видами инженерных коммуникаций;
• типом и объемами согласований.

Каждый проект коттеджного поселка - это индивидуальная разработка. От ее особенностей зависит не только цена, но и сроки проектирования.

Компания «Южный Центр Качества» готова выполнить проект коттеджного поселка любой сложности за минимально возможное время. Этому способствует высокая квалификация и большой опыт наших специалистов, а также наличие надежной базы и современного программного обеспечения. Стоимость (смета) на экспертизу разрабатывается сразу после заказа услуги и предоставляется заказчику в кратчайшие сроки. Мы предлагаем умеренные цены и всегда заинтересованы в качественной реализации наших проектов.