Появились объекты, для которых не нужны ни земельные участки, ни разрешение на строительство. Их не надо включать в ГКН и на них не надо регистрировать права. До поры. До времени

Сегодня ведется много разговоров в отношении действующих с 2016 года правил, касающихся выдачи разрешения на строительство (реконструкцию) сооружений линейного назначения. В частности, ходят слухи о полной отмене разрешения. Но так ли это на самом деле? Какие изменения вступили в силу с начала 2016 года? Какие документы требуется предъявить для получения бумаги? Рассмотрим ключевые вопросы более подробно.

В чем особенность изменений 2016 года?

Если поднять ФЗ-190 и внимательно изучить статью 51, можно найти подробное описание термина «разрешение на строительство». Из него вытекает, что такое разрешение — специальный документ, который свидетельствует о соответствии существующего проекта (пояснительной записки и чертежей) требованиям еще двух проектных решений — в отношении межевания участка и его планирования. Наличие такого разрешения позволяет застройщику реализовать проект восстановления объектов линейного типа, а также осуществлять возведение (реконструкцию) объектов капстроительства.

Описанная выше норма, касающаяся линейных и капитальных объектов, была включена в Федеральный закон еще с середины 2011 года. При этом администрации регионов устраивал существующий порядок, и им достаточно было наличия градостроительного плана на надел земли под возведение сооружения.

Но в ГрК РФ существует еще один интересный пункт, который направлен на регулирование вопросов строительства (реконструкции) объектов линейного типа. Согласно одного из пунктов градостроительного кодекса, до конца 2016 года действует особое правило, касающееся наделов земли, предоставляемых для строительства (реконструкции) сооружений линейного типа. Так, с учетом этого положения осуществляется выдача ГПЗУ в порядке, который устанавливается ГрК РФ.

Иначе обстоит ситуация, если проект готовится на базе ГПЗУ. В этом случае для получения разрешения на строительство (реконструкцию) застройщик обязан обратиться в уполномоченную структуру (федеральный или местный орган РФ). Интересен тот факт, что в разработке и выдаче проекта планирования участка, где возводится (реконструируется) линейный объект, нет необходимости. Из сказанного выше стоит сделать вывод, что с января 2016 года местный орган власти или другая уполномоченная для выдачи разрешения структура (для строительства или реконструкции объекта) должна запрашивать у подающей заявление стороны реквизиты проектного решения в отношении межевания участка и проекта планирования.

Опять же, заглянув в статью 46 ГрК РФ, можно найти особенности получения документов по планированию участка. Этой работой занимается орган исполнительной власти (на федеральном или местном уровне) или же другое лицо, которое привлечено к выполнению работ на основании договора между сторонами.

При этом соглашение должно заключаться на государственном или муниципальном уровне с четким соблюдением действующего законодательства РФ в отношении контрактной системы закупок.

Документы по планированию земельного надела для строительства (реконструкции) объекта могут готовиться как компаниями, так ИП за личный счет. Прямых требований законодательств в отношении личной разработки проектной документации своими силами в законодательстве нет. Это значит, что при отсутствии проекта межевания и планирования участка, где планируется возведение (реконструкцию) линейного сооружения, а также при отсутствии времени у застройщика (при выжидании выделения средств со стороны уполномоченных органов власти) строительная компания может провести работы по планированию и межеванию участка лично. Порядок организации таких мероприятий подразумевает следование действующему законодательству.

В каких случаях требуется разрешение?

В 2016 году разрешение на возведение (реконструкцию) стоит получать не только в отношении линейного объекта — перечень сооружений шире. Так, выдача разрешительного документа обязательна для объектов капстроительства, применения атомной энергии, космической инфраструктуры и прочих. Если речь идет о восстановлении объекта культурного наследия, но при этом вносятся серьезные изменения в конструкцию сооружения, то здесь также придется получить разрешающий документ. Порядок оформления в этом случае идентичен и производится с учетом действующего законодательства.

Что касается органов, которые занимаются выдачей таких документов, то в 2016 году их перечень не изменился. В частности, эти полномочия могут брать на себя федеральные органы, исполнительные структуры субъектов РФ, органы управления на местах.

Особенности получения и требуемые документы

Перед началом возведения (восстановления) сооружения строительная компания (застройщик) составляет заявление и передает его в уполномоченную структуру. Одновременно с этим заявитель собирает документы, которые требуются для получения разрешения. Само заявление может быть подано лично или через многофункциональный центр.

Как упоминалось выше, заявление на получение одобрения со стороны уполномоченных инстанций ничего не стоит без представления полного пакета документов. Сразу хочется отметить, что перечень необходимых бумаг можно уточнить в уполномоченной структуре, где будет выдаваться разрешение. Чаще всего требуются документы, подтверждающие право владения земельным наделом, на котором будет осуществляться строительство или реконструкция.

Также потребуется предъявление градостроительного плана и материалов из проекта, а именно схем и пояснительной записки. Разрешение невозможно получить без предъявления положительного заключения в отношении проекта (экспертизы) и без согласия на проведения строительства со стороны лиц, обладающих правами на земельный участок.

В ряде случаев могут потребоваться и другие документы, среди которых — свидетельство об аккредитации юрлица, разрешение общего собрания (для многоквартирного дома) и др.

Во избежание возврата документов и отказа в выдаче разрешения нужно заблаговременно уточнять перечень документов, которые требуются для получения одобрения соответствующих структур и последующей регистрации объекта.

Как организуется порядок проверки претендента?

После поступления заявления со стороны застройщика уполномоченная структура имеет 10 суток на проведение основных работ. В частности, проводится проверка переданных документов на факт состава и соответствия требуемому перечню.

Кроме того, проверяется, насколько предоставленные документы соответствуют требованиям ГПЗУ. Если имеет место отклонение от установленных параметров, то документы могут быть возвращены для доработки. После этого требуется повторная подача бумаг для проверки.

Как только мероприятия по изучению переданных бумаг проведены, уполномоченная структура решает, выдавать разрешение или отказать в выдаче. В последнем случае у застройщика есть законное право направиться в судебную инстанцию и оспорить подобное решение.

Что дальше?

Как только застройщик получил одобрение со стороны уполномоченных структур, у него есть 10 суток на передачу в выдавшую документ организацию информации об этажности объекта, высоте, а также подводимых сетях инженерно-технического планирования. После этого производится регистрация объекта в соответствующих структурах.

Важно учесть, что разрешение выдается на весь период строительства объекта. Исключением являются случаи, касающиеся ИЖС. Здесь разрешающие документы выдаются на период до 10 лет. При этом у застройщика всегда есть право продлить имеющееся на руках разрешение. Для этого достаточно за два месяца обратиться в инстанцию, которая выдавала разрешение. При этом представители организации могут отказать в продлении, если за все время строительство объекта не было начато.

В процессе подачи и регистрации документов стоит учесть критерии уполномоченной инстанции, от соблюдения которых зависит вероятность получения одобрительного решения. При этом застройщику может быть отказано в следующих случаях:

• Документы переданы не в полном объеме.
• Имеют место грубые исправления или ошибки в предоставленных бумагах.
• Передачу заявления производит лицо, которое не уполномочено на выполнение таких действий и так далее.

После выдачи разрешения может потребоваться внесение изменений в документ. Здесь возможен отказ в следующих случаях:

• Размещение объекта не соответствует требованиям ГПЗУ.
• Информация, прописанная в документах перехода права собственности, не правдива.
• Отсутствует уведомление о переходе права на участок земли.

Так, в 2016 году закон получил незначительные изменения, касающиеся объектов линейного строительства. При этом основные моменты остались прежними. В любом случае, во избежание отказа от выдачи разрешения и для ускорения процедуры требуется заблаговременно подготовить документацию и четко следовать уже проверенному времени алгоритму.

Их не надо включать в ГКН и на них не надо регистрировать права. До поры. До времени.

Правительство РФ, своим постановлением от 03.12.14, утвердило перечень объектов недвижимости, которые не являются объектами недвижимости. Вот этот перечень:

Вводится в действие с 01.03.2015 г. Утвержден постановлением Правительства РФ от 3 декабря 2014 г. N 1300

ПЕРЕЧЕНЬ ВИДОВ ОБЪЕКТОВ,
РАЗМЕЩЕНИЕ КОТОРЫХ МОЖЕТ ОСУЩЕСТВЛЯТЬСЯ НА ЗЕМЛЯХ ИЛИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКАХ, НАХОДЯЩИХСЯ В ГОСУДАРСТВЕННОЙ ИЛИ МУНИЦИПАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ,
БЕЗ ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ И УСТАНОВЛЕНИЯ СЕРВИТУТОВ

1. Подземные линейные сооружения, а также их наземные части и сооружения, технологически необходимые для их использования, для размещения которых не требуется разрешения на строительство.

2. Водопроводы и водоводы всех видов, для размещения которых не требуется разрешения на строительство.

3. Линейные сооружения канализации (в том числе ливневой) и водоотведения, для размещения которых не требуется разрешения на строительство.

4. Элементы благоустройства территории.

5. Линии электропередачи классом напряжения до 35 кВ, а также связанные с ними трансформаторные подстанции, распределительные пункты и иное предназначенное для осуществления передачи электрической энергии оборудование, для размещения которых не требуется разрешения на строительство.

6. Нефтепроводы и нефтепродуктопроводы диаметром DN 300 и менее, газопроводы и иные трубопроводы давлением до 1,2 Мпа, для размещения которых не требуется разрешения на строительство.

7. Тепловые сети всех видов, включая сети горячего водоснабжения, для размещения которых не требуется разрешения на строительство.

8. Геодезические, межевые, предупреждающие и иные знаки, включая информационные табло (стелы) и флагштоки.

9. Защитные сооружения, для размещения которых не требуется разрешения на строительство.

10. Объекты, предназначенные для обеспечения пользования недрами, для размещения которых не требуется разрешения на строительство.

11. Линии и сооружения связи, для размещения которых не требуется разрешения на строительство.

12. Проезды, в том числе вдольтрассовые, и подъездные дороги, для размещения которых не требуется разрешения на строительство.

13. Пожарные водоемы и места сосредоточения средств пожаротушения.

14. Пруды-испарители.

15. Отдельно стоящие ветроэнергетические установки и солнечные батареи, для размещения которых не требуется разрешения на строительство.

С принятием этого Перечня, наметившийся ранее в новационной статье 133.1 ГК РФ переход от облачных "объектов недвижимости" к Единому объекту недвижимости, ЕОН, превратился в разворот в обратном направлении.

Данный перечень можно рассматривать и как перечень объектов некапитального строительства, слегка обозначенный в статье 1 Градостроительного кодекса РФ как временные постройки, киоски, навесы и подобные им постройки, не являющиеся недвижимостью, так как у их нет "прочной связи с землей" и прочной связи в виде единства юридической судьбы.

По мнению правительства, данный Перечень вроде бы снизит бюрократический барьер в строительстве. Вроде бы снизит, так как благими пожеланиями вымощена дорога в ад.

К примеру, своим постановлением от 30 апреля 2009 г. №388 (об отмене обязательности составления Технического паспорта на вводимые в эксплуатацию жилые дома) правительство тоже снижало барьер. Однако теперь, вместо одного Технического паспорта стоимостью 1$, требуется составлять десятки и сотни Технических планов на каждый "обособленный контур здания", на каждую квартиру, и на неопределенное число комнат в составе "Общего имущества" многоквартирного дома, на общую сумму в десять раз больше, 10$.

Затраты застройщиков на составление абсолютно пустых Техпланов, дублирующих проект, по сравнению с затратами на составление одного технического паспорта, возросли в десятки раз, а время на составление превысило все разумные пределы. Такова вот получилась новация с инновацией.

А что произойдет с введением Перечня объектов, для которых не требуется ни земельный участок поверхности, ни земельный участок недр, ни права на эти участки?

Вот, к примеру, пруд-испаритель объемом всего 10 тыс. м3. на стадии строительства

Капитальный объект этот пруд-испаритель, или не очень капитальный?

Или вот, к примеру, элемент благоустройства, показатель стоимости которого в рублях на метр квадратный вполне сопоставим с показателем стоимости 1м2 жилья.

Такие объекты благоустройства, как на фото, являются строительной продукцией, как и дороги, и площади, включая Красную. Этот объект, по сути, является принадлежностью дома, или обособленным объектом общего пользования, как парк или ВДНХ. Однако подобные объекты считаются в Росреестре плоскостными-площадны*ми (хорошо что не площа*дными), и их не всегда признают недвижимостью, пока сильно об этом не попросишь.

Какие подводные камни вылезут из под воды при применении Перечня?

Действительно, какие тут могут быть камни, когда все так хорошо задумано?

Да, было бы действительно хорошо, если бы система была нацелена на общее дело, а не на частное рвачество чиновников и порождаемое этим рвачеством стремление людей откупиться от чиновников.

Извратить можно любую идею, даже здравую.

Но нездравую идею в условиях базара даже извращать не надо, так как она заранее извращена и призвана развращать.

А произойдет вот что:

1 . Так как объекты включенные в Перечень не существуют сами по себе, а связаны между собой и физически (основанием недр) и технологически по схеме функционирования, и в хозяйственном плане как объекты единого хозяйственного назначения, и в юридическом плане, как объекты связанные между собой единством юридической судьбы (ст. 133.1), то вырыв этих объектов из единого целого автоматически повлечет развал целого на составляющие части не связанные между собой.

Именно такое произошло при разделе единого домовладения на многоконтурные земельные участки с многоконтурными зданиями и сооружениями.

Именно такое произошло при разделе единого многоквартирного дома (МКД) на отельные квартиры и отдельные элементы "общего имущества многоквартирного дома".

При разделе единого домовладения на составляющие части, ЕОН развалился на отдельные кирпичики со своей юридической судьбой, а жилые дома оторвались от земельного участка и до сих пор болтаются в воздухе как бесхозное имущество: МКД бывшего госфонда и фонда местных Советов не стоят ни на балансе муниципалитетов, ни на балансе собственников квартир, так как у собственников квартир нет баланса. А УК не являются собственниками МКД и, будучи рыночной структурой, заинтересованы в хищнической эксплуатации с прибылью по максимуму, а не в капитальном ремонте МКД.

Проще говоря, за техническое состояние МКД ныне никто не отвечает и они, по сути, бесхозны. Случись беда - и спросить не с кого, нет виновных.

Одним словом, Перечень ставит жирный крест на введении ЕОН.

2 . 1-го марта 2015 г. заканчивается срок "дачной амнистии", в результате которой возникли десятки тысяч объектов индивидуального жилищного строительства, ИЖС, для эксплуатации которых не требовалось разрешение на эксплуатацию. Амнистию вводили в расчете на то, что граждане воспользуются льготами и быстренько зарегистрирую свои права на ИЖС, что автоматически превратит их в налогоплательщиков. Такова была задумка игроков стоящих у Кормила. Однако граждане, особенно из Врублевских рядов, знают с кем играют в "дорожные карты" и не спешат становится налогоплательщиками. А вот игроки с базара, воспользовавшись амнистией, быстро сообразили в чем дело, и вместо ИЖС возвели МКД площадью до 1500 м2 с числом квартир до 30 и более. И, зарегистрировав права на эти ИЖС-МКД, продали квартиры в этих домах и ушли погулять по базару в поисках новых лохов и в ожидании новых оснований для лохаимства. С 1 марта 2015 г. такие дома надо будет вводить в эксплуатацию и получать разрешение на ввод. Чем это кончится? А кто его знает: ведь уже не одна тысяча людей стали членами клубы по имени "обманутые дольщики".

3 . Поименованные в Перечне объекты являются элементами инженерной инфраструктуры общего пользования. Во многих субъектах РФ уже давно приняты законы и иные НПА, допускающие строительства подобных объектов без получения разрешения на строительство, но ни в одном субъекте РФ не принято НПА о строительстве таких объектов в воздухе, т.е. без получения каких-либо прав на земельный участок по поверхности или на участок недр.

После ввода этого перечня в действие (1 марта 2015 г.), под видом обеспечения ИЖС-МКД необходимой инфраструктурой, начнется нелегальная продажа дополнительных видов разрешенного использования земельных участков (ДопВРИ ЗУ) для индивидуального или "частного" строительства объектов включенных в Перечень и начнут плодиться индивидуальные объекты недвижимости на праве "ДопВРИ". А что затем? Затем участки пойдут на продажу. Без торгов, или начнутся еще какие-нибудь базарные дела.

Одним словом, мальчику с молотком все вещи как гвозди.

Скучно не будет.

С полным текстом статьи можно ознакомиться
в очередном выпуске

Разрешение на канализацию требуется лишь при врезке в централизованную городскую/поселковую систему водоотведения . Его запрашивают в организациях, на чьем балансе находится магистраль, проходящая ближе всего к дому застройщика. Проблем не возникает при наличии в непосредственной близости перепадного колодца. Причем, врезка должна происходить выше существующего уровня. При этом не важно, какой тип транспортировки стоков используется (самотек либо напорная канализация).

Вакуумные системы отличаются от традиционных: заявка на подключение подается в момент проектирования, так как, необходимо обеспечить каждого пользователя пневматической линией. Монтаж производит специализированная организация, она же выдает всю разрешительную документацию, занимается обслуживанием, ремонтом магистралей.

Разрешение на канализацию в Водоканале

Обычно, документально подтверждает разрешение на канализацию городской Водоканал, в чьем ведении находятся бытовые, ливневые стоки. При этом, пользователю чаще всего позволяют сбрасывать в систему лишь бытовые (серые, черные) стоки. Для подключения ливневки используется соответствующий магистральный колодец, для врезки требуется дополнительная документация.

Внутри участка монтируется колодец, в котором устанавливается запорная арматура. Через него осуществляется обслуживание, ремонт системы. Если длина магистрали превышает 12 м, поворачивает, изменяет высоту потока, используются дополнительные колодцы в каждом ответственном месте.

Если разрешение на ливневую канализацию получить не удается, используют автономную систему со сбором жидкости в отдельный герметичный резервуар.

После отстаивания вода из него может использоваться в быту, например, для полива. Самотечная система дешевле для пользователя, однако, не всегда возможна по ряду причин:

• переливный колодец находится выше нижнего колена стояка на выходе из жилища
• по участку проходят инженерные коммуникации, которые нужно обойти сверху
• ландшафт участка, прилегающей территории не позволяет создать нужный уклон трубопровода
• в подвальном этаже имеется сантехника, стоки которой требуют удаления напорным насосом

При врезке в централизованную систему используется 150 мм труб а в отличие от автономной канализации, для которой хватает размера 110 мм. Если несколько соседей сбрасывают стоки по одной магистрали, на каждом участке должен присутствовать переливный колодец. Входная труба в нем должна быть выше выходной на диаметр изделия. От качество герметизации патрубков будет зависеть экология участка. Протечки приведут к заиливанию, заражению земли вокруг колодца.

Акт приемки, опрессовки линии является окончательным документом разрешения на пользование канализацией. Его подписывает представитель организации (Водоканала) после осмотра, испытаний. Вызывают его для приемки специальным заявлением за три дня до испытания. Представитель руководствуется нормами СНиП, СЭС, проектом на производство работ. Отступления от проекта не допускаются либо согласовываются отдельно. Дефекты указываются в соответствующей ведомости, могут являться причиной отказа в приемке объекта. Для устранения даются реальные сроки, по истечению которых процесс повторяется.

При подаче заявки для разрешения на канализацию абонент должен приложить к ней пакет документов:

• состав, количество стоков
• план в масштабе 1:500 с указание проездов, горизонталей, сооружений подземного типа
• рабочие чертежи основных узлов
• пояснительная записка, профили местности

Договор с Водоканалом заключается на определенный период, после чего, продляется индивидуально. В проекте отражаются материалы труб, химизация стоков.