Градостроительный регламент не распространяется. Что такое градостроительные регламенты

Градостроительный регламент устанавливает правовой режим для выделенных наделов, для всего, что находится над и под их поверхностями и используется для застройки и последующей эксплуатации объектов капстроительства. При его создании учитывается ряд условий. Рассмотрим далее, что собой представляет градостроительный регламент.

Условия

Градостроительный регламент формируется с учетом:

1. Фактической эксплуатации наделов и объектов капстроительства.
2. Возможности сочетать в границах одной зоны разные виды планируемого и существующего использования территории и сооружений.
3. Функциональных частей местности и характеристик их предполагаемого развития, которые определены в документах МО.
4. Типов территориальных зон.
5. Законодательных требований к охране культурно-исторических и прочих защищенных нормами объектов.

Действие нормативных актов

В законодательстве определяются зоны градостроительного регламента. Действие нормативов распространяется на все наделы и объекты капстроительства, которые расположены в пределах района, обозначенного на соответствующей карте. Градостроительный регламент территориальной зоны не охватывает:

1. Районы, в которых располагаются ансамбли и памятники, относящиеся к объектам культурно-исторического наследия народов РФ, в том числе вновь выявленные, решения о параметрах реставрации, воссоздания, консервации, приспособлении, ремонта, режиме содержания которых утверждаются в порядке, предусмотренном соответствующими законодательными документами.
2. Районы общественного использования.
3. Места расположения линейных объектов.

Кроме этого, административный регламент градостроительного плана не распространяется на:

1. Лесной и водный фонды.
2. Территории запаса.
3. Сельскохозяйственные угодья.
4. Особо охраняемые районы. Исключением являются земли курортов и лечебно-оздоровительных местностей.

Особые случаи

Правила землепользования и застройки (градостроительный регламент) для исторических поселений, оздоровительно-лечебных, достопримечательных и курортных мест с особыми условиями эксплуатации определяются по законодательству РФ. Уполномоченными субъектами в этих случаях являются органы государственной, региональной или местной власти. Наделы или объекты капстроительства, разрешенное использование, предельные параметры и размеры которых отличаются от приведенных в положениях регламента, могут эксплуатироваться без определения сроков приведения в соответствие. Исключением являются случаи, когда это может быть опасно для здоровья или жизни людей, окружающей среды или культурных памятников.

Реконструкция

Для объектов капстроительства, указанных в предыдущем абзаце, такая процедура может проводиться только после приведения их в соответствие с положениями либо уменьшением несоответствия. Допускается изменение вида разрешенного использования участков, отличающихся от параметров, определенных в регламенте. Это осуществляется исключительно приведением в соответствие указанных наделов положениям нормативного документа. Если эксплуатация участков и объектов продолжается и создает угрозу для жизни/здоровья населения, негативно влияет на окружающую среду и культурные памятники, на дальнейшее их использование может накладываться запрет согласно действующему законодательству.

Классификация

Существуют следующие виды градостроительных регламентов:

1. Целевой. В таких нормативных документах перечисляются все варианты допустимой эксплуатации местности, которые исходят из функционального назначения конкретной части. Оно, в свою очередь, определяется в соответствии со сложившейся ситуацией либо генеральным планом. Как правило, эти установки совпадают. Из этого следует, что на местности одного типа распространяется один градостроительный регламент. На земельный участок, расположенный, например, в одной части населенного пункта, и на надел, находящийся в другой его части, распространяются, таким образом, одинаковые нормы. Варианты эксплуатации относятся в таком документе к идеальным условиям. Имеется в виду, что территориальная зона освобождена от любых ограничений. В действительности, любая местность находится под влиянием одного либо нескольких факторов, которыми устанавливаются определенные пределы градостроительной деятельности.
2. Ограничительный. Такой градостроительный регламент выступает как дополнение к целевым нормативным документам. Они обуславливаются ограничениями антропогенного и природного характера. Такие регламенты привязываются к конкретным местностям.

В ограничительных документах определено 2 степени разрешения на эксплуатацию:

1. Запрещена безусловно.
2. Разрешена при условии выполнения комплекса мероприятий, направленных на нейтрализацию действия ограничений, или соблюдения ряда требований.

Правила землепользования и застройки

Градостроительный регламент является их неотъемлемым элементом. Кроме него, в них также включаются:

• Порядок, в соответствии с которым допускается вносить изменения и применять положения.
• Карта зонирования.

Нормативный порядок необходим для:

• Формирования условий для обеспечения устойчивого развития муниципального образования, сохранения культурно-исторических объектов и окружающей среды.
• Охраны законных интересов и прав юридических и физических лиц, в числе которых и правообладатели объектов капстроительства и наделов.
• Формирования условий для планирования территории МО.
• Усиления инвестиционной привлекательности, в том числе посредством предоставления возможности выбрать максимально подходящие варианты эксплуатации наделов и объектов капстроительства.

Ключевые положения

Градостроительные регламенты землепользования и застройки содержат информацию о:

• Проведении публичных слушаний.
• Подготовке документов по планированию местности территориальными органами власти.
• Порядке регулирования застройки и землепользования структурами муниципального управления.
• Внесении изменений в нормативные акты.
• Регулировании прочих отраслевых вопросов.

Карта

На схеме градостроительного зонирования определяются границы размещения территориальных зон. Они должны соответствовать требованиям принадлежности каждого надела определенной местности. Не допускается образование одного участка из нескольких, находящихся в разных зонах. На карте в обязательном порядке отображаются пределы местностей с особым порядком их эксплуатации, а также районов, где располагаются культурно-исторические объекты.

Разделение местности

В процессе градостроительного зонирования могут выделяться следующие зоны:

• Жилые.
• Производственные.
• Общественно-деловые.
• Транспортно-инфраструктурные.
• Сельскохозяйственного назначения.
• Особо охраняемых территорий.
• Специального назначения.
• Размещения объектов военной инфраструктуры и так далее.

Жилые массивы

• Малоэтажных домов.
• Среднеэтажных сооружений.
• Многоэтажных домов и прочих видов.

В жилых массивах разрешено размещение пристроенных, встроенных либо стоящих отдельно объектов:

• коммунально-бытового или социального назначения;
• здравоохранения;
• образования (ДОУ, школы);
• культового назначения;
• для транспорта, в том числе гаражей;
• связанных с проживанием людей и не влияющих негативным образом на окружающую среду.

Общественно-деловое пространство

В него могут входить зоны:

• Коммерческого, общественного, офисного назначения.
• Размещения объектов коммунально-бытовой или социальной сферы.
• Обслуживания сооружений, необходимых для ведения предпринимательской и производственной деятельности и проч.

Общественно-деловая зона предназначена для размещения различных объектов, связанных с обеспечением жизнедеятельности населения. В список сооружений, которые могут в ней находиться, могут входить гостиницы, жилые дома, многоэтажные и подземные гаражи.

Производственные и инженерно-транспортные местности

В их составе могут присутствовать зоны:

• Размещения складских и коммунальных объектов, ЖКХ, транспорта и оптовой торговли.
• Расположения производственных сооружений с разными нормативами влияния на окружающую среду и прочее.

При размещении объектов в пределах указанных территорий должны определяться границы санитарно-защитных зон согласно требованиям технических регламентов.

Сельскохозяйственные местности

В их состав могут входить зоны:

• Сельскохозяйственных угодий. К ним относят пашни, залежи, пастбища, сенокосы, территории, занятые многолетними культурами (виноградники, сады и проч.).
• На которых располагаются объекты сельскохозяйственного назначения и предназначенные для с/х деятельности, садоводства, огородничества, ЛПХ и проч.

Как правило, такие местности находятся за пределами населенных пунктов. Это обуславливается их большой площадью, а также спецификой самой деятельности, осуществляемой в их границах. Однако такие зоны могут включаться в состав территорий, находящихся в пределах населенных пунктов. В этом случае, как правило, они не занимают больших площадей. А сельскохозяйственная деятельность ведется с некоторыми ограничениями и не имеет больших масштабов. Речь, в частности, идет о небольших садах, огородах, виноградниках и проч.

Другие местности

В составе рекреационных зон могут присутствовать местности, занятые скверами, городскими лесами, парками, садами, озерами, прудами, водохранилищами, пляжами. К ним также относятся районы, предназначенные для туризма, отдыха, занятия физкультурой и спортом. При этом последние могут находиться в границах других территорий. К особо охраняемым местностям могут относиться районы, имеющие особое научное, природоохранное, эстетическое, историко-культурное, оздоровительное, рекреационное или иное ценное значение. В составе специальных территорий присутствуют скотомогильники, крематории, кладбища, свалки отходов и прочие объекты, размещение которых не допускается в других местностях. Кроме указанного пространственного деления, органы местной власти могут определить и иные категории. При зонировании учитывается функциональное назначение, специфика использования объектов капстроительства и участков. Данная процедура имеет ключевое практическое значение при распределении наделов на местности.

Регламент: градостроительный план земельного участка

ГПЗУ представляет собой специализированный документ, исполняющий информационную функцию. В нем приводятся сведения обо всех характеристиках участка, предназначенного для застройки. Кроме этого, в документ вносятся все ограничения, предусмотренные для данного надела. Воспроизведение имеющейся информации - основная задача, которую выполняет градостроительный план. Регламент формулирует нормативные положения, параметры и прочее, а ГПЗУ их отражает применительно к конкретному наделу.

Назначение

ГПЗУ необходим для:

1. Создания проектной документации на реконструкцию или возведение объекта капстроительства.
2. Получения разрешения на сооружение здания.
3. Выдачи документа на ввод постройки в эксплуатацию.

В последнем случае исключениями являются объекты ИЖС, предусмотренные в ФЗ № 20.

Структура

В градостроительном плане земельного участка должны указываться:

1. Границы надела.
2. Пределы зон действия сервитутов (публичных).
3. Минимальные расстояния от границ надела. Такие отступы необходимы для определения мест, за пределами которых не допускается размещение сооружений, зданий.
4. Сведения о допустимом виде использования участка.
5. Требования к параметрам, назначению, размещению объекта на данном наделе. Эта информация указывается, если градостроительный регламент на земельный участок не распространяется.
6. Сведения о находящихся на наделе культурно-исторических объектах и иных сооружениях.
7. Информация о техусловиях подключения сооружений к инженерно-коммуникационным системам.
8. Границы территории предполагаемого размещения объектов капстроительства для муниципальных/государственных нужд.
9. Сведения о возможности/невозможности разделить надел.

Если на объект распространяется градостроительный регламент, в ГПЗУ должны присутствовать сведения о нем.

Порядок подготовки и выдачи ГПЗУ

Формирование плана осуществляется в составе межевого проекта либо в качестве отдельного документа. Подготовку и выдачу выполняют по заявлению пользователя, собственника или другого заинтересованного лица. Формирование или предоставление ГПЗУ выступает в качестве обязанности служащего уполномоченного органа. При этом не имеют значения цели запроса. Не осуществляется истребование каких-либо документов, кроме тех, по которым идентифицируется личность заявителя. При обращении заинтересованного лица в уполномоченный орган для получения ГПЗУ публичные слушания не проводятся. Компетентная структура должна в течение 30 дней с даты поступления запроса подготовить и утвердить ГПЗУ. План предоставляется заявителю бесплатно.

Градостроительный регламент – это нормы, которые включаются в Градостроительный план земельного участка, устанавливающие правила пользования участком и находящимися на нем строительными объектами.

Существует несколько нормативно-правовых актов, которые устанавливают Градостроительный регламент:

1. Генеральный план Москвы. Документ, который утверждается Президентом РФ на каждый год. Он содержит подробнейшую карту города и его окрестностей, в нем отражены все дома и сооружения, все красные линии, общественные и частные владения. Также в генплане утверждаются все будущие объекты капитального строительства.
2. Межевой план земельного участка. Это документ, который содержит все данные об участке. Он включает текстовую часть, а также графическую часть. Графическая часть представляет собой геодезическую схему, чертеж участка и строительства, имеющегося на нем. Текстовая часть содержит кадастровые сведения о различных изменениях, производимых на участке, заключения инженеров и акты согласования границ участка.
3. Проект планировки территории. Документ, который разрабатывается одновременно с межевым планом и отражает существующие объекты на участке, а также объекты, которые только планируется взводить. В отличие от Генплана, содержит более подробные сведения и прорисовки деталей, таких как инфраструктурные линии, характеристики зоны планируемых расположений.
4. Правила пользования земельным участком. Правила пользования ЗУ устанавливают ряд ограничений, которым подвержен участок при возведении строительства. Например, высоту и ширину зданий, количество максимальных возведений, в зависимости от вида разрешенного использования и т.д. Тут же прописываются права и обязанности собственников участков,
5. Постановление Правительства Москвы об утверждении особых режимов использования земель. В этом законодательном акте устанавливаются такие зоны, как охранные, санитарно- эпидемиологические, зоны культурного наследия, водоохранные зоны и заповедные зоны, и прочее. Включает в себя схемы особых режимов использования. Градостроительный регламент этот акт регулирует для того, чтобы можно было с достоверностью определить, входит ли в какую-либо из зон земельный участок, и если входит, определить насколько можно его застраивать и можно ли вообще.

В общем виде Градостроительный регламент представляет собой выдержки из всех этих нормативно-правовых актов. Составитель регламента тщательно их изучает и анализирует, для того чтобы включить в единый цельный документ, который сам по себе вошел в состав ГПЗУ.

Наделов и всего, что располагается под и над их поверхностью и применяется при застройке и в процессе последующей эксплуатации объектов капстроительства. Установление режимов осуществляется с учетом ряда факторов.

Условия, при которых определяется правовой режим наделов

Большое значение в процессе имеет использование земельного участка. Так, определение правового режима производится в соответствии с фактическим применением надела и объектов капстроительства в рамках отведенной зоны. Градостроительные регламенты устанавливаются также в соответствии с возможностями сочетания в границах одной территории разных типов планируемого и существующего использования территорий и сооружений на ней. Определение правового режима производится с учетом функциональных зон, характеристик и предполагаемого развития, что определяется документацией по территориальному планированию в муниципальных образованиях. Немаловажное значение имеют виды территорий, установленные требования по охране объектов культурного наследия, природных ареалов и прочих объектов.

Градостроительные регламенты. Распространение действия

Определению правового режима подвергается часть земельного участка, территориальная зона со всеми объектами, расположенными на ней и в пределах ареала, обозначенного на карте зонирования. Не распространяется действие на территории ансамблей и памятников, включенных в список культурного наследия народностей РФ. Решения по содержанию, консервации, параметрам реставрации, ремонту, воссозданию принимаются в установленном законодательно порядке. Градостроительные регламенты не устанавливаются в рамках зон общего использования, на территориях, предназначенных для размещения (или уже занятые) типа или для добычи ископаемых.

Порядок использования территорий

Применение земель, на которые правовой режим не распространяется, устанавливается уполномоченными федеральными, муниципальными или местными исполнительными органами в соответствии с законодательством. Использование территорий в границах особых зон экономического типа определяется органами их самоуправления. Объекты капстроительства или земли, предельные (максимальные или минимальные) параметры и размеры которых, типы разрешенного применения не соответствуют регламентам, могут быть использованы без определения срока приведения их в соответствие. Исключение составляют зоны и объекты, представляющие опасность для жизни и здоровья человека, объектов культурного наследия. Реконструкция осуществляется только после приведения в соответствие с нормами градостроительных регламентов параметров разрешенного строительства. Изменение видов допустимого применения территорий может проводиться путем приведения в соответствие с видами, установленными правовым режимом.