Šta je neovlaštena gradnja? Znaci i posljedice neovlaštene gradnje, šta se sastoji

17.02.2018Naslov: Pravna pitanja i dokumenti

Neovlaštena gradnja a (član 222 Građanskog zakonika Ruske Federacije) je stambena zgrada, druga zgrada, građevina ili druga nekretnina stvorena:

Na zemljišnoj parceli koja nije dodijeljena za ove namjene na zakonom propisan način i drugo pravni akti;
. bez pribavljanja potrebnih dozvola ili sa bitnim kršenjem urbanističkih i građevinskih propisa i propisa.

Lice koje je izvršilo neovlašćenu gradnju NE stiče vlasništvo nad istim. Shodno tome, ne može se raspolagati: prodati, pokloniti, dati u zakup ili izvršiti druge transakcije. Vlasništvo kao opšte pravilo, on nova stvar stečeno od strane osobe koja ga je proizvela (stav 1, klauzula 1, član 218 Građanskog zakonika Ruske Federacije). U proizvodnji novog artikla mora se uzeti u obzir zakon, na primjer, urbanistički propisi. Osim toga, zemljišna parcela na kojoj je izvedena gradnja mora pripadati licu koje je izvršilo izgradnju objekta. Imajte na umu da se neovlaštenom gradnjom može smatrati ne samo stambena zgrada, već i građevina, na primjer, za industrijske svrhe.

Zgrada je objekat koji nastaje kao rezultat izgradnje. Pretpostavlja određeni stepen završenosti procesa izgradnje. Zgrada je objekat koji je odvojen od ostalih postojećih objekata na istoj parceli. Razmotrimo primjer: stambena zgrada može se prepoznati kao neovlaštena gradnja ako je samostalan objekt od nečega već izgrađenog stambena zgrada. Odavde nastavak do stambena zgrada- zgrada, stoga ne potpada pod član 222 Građanskog zakonika Ruske Federacije, koji reguliše rušenje neovlaštene zgrade.

Kako se utvrđuje činjenica „neovlaštene“ gradnje?

1. Nepoštivanje pravila za namjensku upotrebu zemljišne parcele. Građevina se smatra neovlaštenom ako je izgrađena na zemljištu koje nije predviđeno za izgradnju. Dodjela zemljišta za izgradnju mora se izvršiti u strogom skladu sa zahtjevima građanskog prava. Ili parcela mora po pravu svojine pripadati osobi koja je gradi, i mora biti odgovarajuće kategorije. Ili se parcela može dodijeliti pod nekim drugim pravom. Procedura za obezbjeđenje zemljišne parcele za izgradnju od zemljišta u vlasništvu državne ili opštinske imovine regulisano je članom 30. Zakona o zemljištu Ruske Federacije.

2. Nedostatak potrebnih dozvola. Građevina se smatra neovlaštenom ako je izgrađena bez pribavljanja potrebnih dozvola. Na primjer, dozvola vlasnika zemljišne parcele za izvođenje izgradnje na svojoj parceli drugim osobama (član 1. člana 263. Građanskog zakonika Ruske Federacije).
Ili nedostatak građevinske dozvole. Ovo je dokument koji potvrđuje usklađenost projektnu dokumentaciju zahtjevi urbanistički plan zemljišne parcele i davanje investitoru prava da vrši izgradnju i rekonstrukciju objekata kapitalna izgradnja, kao i njihova velika renovacija(član 51 Urbanistički kodeks RF). Građevinsku dozvolu izdaje organ lokalne samouprave na lokaciji takve parcele.

3. Nepoštivanje urbanističkih normi i pravila tokom izgradnje.
Neovlaštena zgrada podliježe rušenju (član 222. Građanskog zakonika Ruske Federacije) o trošku osobe koja ju je izgradila.

Osoba koja je podigla neovlaštenu građevinu, u skladu sa članom 222 Građanskog zakonika Ruske Federacije, suočava se s dvije posljedice:

1. Rušenje neovlaštene gradnje (završeno). Građansko zakonodavstvo ne utvrđuje rok za rušenje.
2. Lice koje je izvršilo neovlašćenu gradnju ne stiče pravo svojine na objektu. Takvo lice nema pravo prodavati, darovati, davati u zakup, stavljati pod hipoteku ili preduzimati druge radnje u vezi sa neovlaštenom gradnjom. Član 222 Građanskog zakonika Ruske Federacije ne bavi se pitanjem vlasništva nad materijalima koji se koriste u izgradnji neovlaštene zgrade. Odlučuje se u skladu sa opšta pravila Građanski zakonik Ruske Federacije o imovinskim pravima. Ako osoba koja je stvorila neovlaštenu strukturu ju sruši, ona zadržava vlasništvo nad korištenim materijalima. Ako rušenje vrši neko drugo lice, ono ima pravo povratiti materijale iz tuđeg nezakonitog posjeda.

Mogućnost legalizacije neovlaštene gradnje

Član 222 Građanskog zakonika Ruske Federacije: pravo vlasništva nad neovlaštenom građevinom može biti priznato od strane suda za osobu koja je izvršila izgradnju na zemljištu koje mu ne pripada, pod uslovom da će ta parcela biti dato ovom licu na propisan način za podignuti objekat. Pravo svojine na neovlaštenu gradnju može se priznati i licu koje ima vlasništvo, doživotno nasljedno vlasništvo, trajno (trajno) korištenje /.../ zemljišne parcele na kojoj je gradnja izvedena.

U tom slučaju lice kome je priznato vlasništvo nad zgradom dužno je licu koje ga je izvršilo naknaditi troškove izgradnje u iznosu koji odredi sud. Nemoguće je ozakoniti neovlaštenu gradnju ako se njenim očuvanjem krše prava i zakonom zaštićeni interesi drugih lica ili stvara opasnost po život i zdravlje građana. Član 222 Građanskog zakonika Ruske Federacije predviđa samo sudski metod legitimacije neovlaštene gradnje.

Postoje dva osnova za sticanje vlasništva nad neovlaštenom gradnjom:

1. Prilikom neovlaštene izgradnje na zemljištu u vlasništvu države ili opštine, Građanski zakonik nalaže da se ova parcela ustupi licu koje je izvršilo neovlašćenu gradnju na propisan način. Postupak za davanje zemljišnih parcela za izgradnju sa zemljišta u državnom ili opštinskom vlasništvu utvrđuje se Zakonom o zemljištu Ruske Federacije.

2. Moguće je priznati vlasništvo nad neovlaštenom građevinom ako je riječ o njenoj izgradnji na zemljištu koje je u privatnom vlasništvu. Na primjer, o zemljišnoj parceli koja je u doživotnom nasljednom vlasništvu. U skladu sa Zakonom o zemljištu, zadržava se navedeno pravo koje je građanin stekao prije stupanja na snagu Zakona.

Ili je riječ o parcelama datim na trajno (neodređeno) korištenje. Ovo pravo se daje sudskom odlukom. Pravo pokretanja postupka za ozakonjenje neovlaštene gradnje ima lice kome po bilo kom pravu pripada odgovarajuća parcela.

Riječ je o stambenoj zgradi ili drugoj nepokretnosti koja je nastala na zemljištu koje nije namijenjeno za ove namjene, bilo bez pribavljanja potrebnih dozvola za to, ili uz bitnu povredu urbanističkih i građevinskih normi i pravila (Građanski zakonik: stav 1. čl. 222).

Koje su dozvole potrebne? Ovo je dozvola vlasnika zemljišne parcele, dozvola Uprave za arhitekturu i urbanizam, arhitektonsko-planski zadatak i arhitektonski projekat(član 3 Savezni zakon od 17. novembra 1995. br. 169-FZ „O arhitektonskim aktivnostima u Ruska Federacija»).

Skrećemo vam pažnju da se neovlaštenom gradnjom mogu smatrati ne samo završeni objekti, već i nedovršena gradnja.

Koja je glavna pravna posljedica samogradnje?

Osoba koja je izvršila neovlaštenu gradnju ne stiče pravo svojine na njoj. Osoba posjeduje samo materijale korištene tokom izgradnje.
Neovlaštena gradnja se ne smatra nekretninama. To nije predmet državna registracija. Transakcije usmjerene na raspolaganje takvom imovinom su ništave kao nezakonite (član 168. Građanskog zakonika Ruske Federacije).
Odredba o pribavnoj zastarelosti ne odnosi se na neovlašćenu gradnju (tačka 4. Pregleda zakonodavstva i sudske prakse Oružanih snaga RF za prvi kvartal 2003. godine, odobrenog Rezolucijom Prezidijuma Oružanih snaga RF od 9. jula , 2003). Stjecajna zastarjelost znači da lice koje nije vlasnik nekretnine, ali je posjedovalo u dobroj vjeri i neprekidno 15 godina, stiče vlasništvo nad njom (član 234. Građanskog zakonika Ruske Federacije).
Osobe koje su izvršile neovlašćenu gradnju snose administrativnu odgovornost (član 9.5 Zakona o upravnim prekršajima Ruske Federacije). Inače, oni su dužni da o svom trošku sruše (potpuno demontiraju) neovlaštenu gradnju ili dovedu imovinu u prvobitno stanje (klauzula 2 člana 222 Građanskog zakonika Ruske Federacije, član 25 Zakona).

A sada o opcijama za legalizaciju samogradnje

Počnimo s činjenicom da je priznavanje vlasništva nad samoizgrađenom zgradom moguće samo ako su ispunjeni sljedeći uvjeti:

Tužilac ima pravo svojine na zemljištu na kome je objekat podignut.
Prisustvo objekta ne krši prava i legitimne interese drugih lica.
Prisustvo objekta ne ugrožava život i zdravlje građana.
Osoba koja je gradila objekat je preduzela sve potrebne mjere da ga legalizuje. Na primjer, pokušali smo dobiti dozvole za njegovu izgradnju i/ili puštanje u rad.

Dakle, o opcijama za legalizaciju gradnje

1. U prvoj opciji, zemljište se prenosi na investitora u skladu sa utvrđenom procedurom.

Važno: parcela ne smije pripadati nikome na osnovu prava privatnog vlasništva, doživotnog nasljednog posjeda ili trajnog korištenja. Ovo mora biti zemljište uključeno u državni ili opštinski fond.
Zemljišni kod(član 30-33 Zakona o zemljištu Ruske Federacije) utvrđuje postupak za davanje takvih parcela. Međutim, investitor može prenijeti zemljište koje je u privatnom vlasništvu druge osobe. Kada je to moguće? Nakon što se parcela oduzme od vlasnika (član 284. Građanskog zakonika Ruske Federacije) ili se sa vlasnikom zaključi ugovor o stjecanju prava na parceli od strane investitora.

Nije neophodno da se parcela ustupi za neovlašćenu gradnju u trenutku kada sud razmatra tužbeni zahtev za priznanje svojine. Najvažnije je da je do ovog trenutka vlasnik u pismu ili odgovoru na tužbu obećao tužiocu da će ubuduće dati zemljište za rad zgrade. Opisani pristup se široko koristi u sudska praksa.

2. U drugoj opciji nedozvoljena gradnja postaje vlasništvo vlasnika zemljišne parcele.

Važno: lice kome je dodijeljeno vlasništvo mora nadoknaditi investitoru troškove izgradnje u iznosu koji odredi sud. Zemljište na kojem je izgrađena zgrada skvotera može se koristiti samo u dozvoljenu namjenu.

Koje dokumente treba priložiti uz zahtjev za priznavanje građevine legalnom?

TO tužbena izjava za priznavanje vlasništva nad neovlaštenom gradnjom potrebno je priložiti:

Dokumenti koji potvrđuju činjenicu da je tužilac neovlašćeno podigao objekat. To mogu biti: ugovori i potvrde o prihvatanju građevinskih radova, dokumenti koji potvrđuju troškove izgradnje.
Dokumenti koji ukazuju da pravo na objekt ne pripada trećim licima. To može biti izvod iz Jedinstvenog državnog registra prava na nepokretnostima i transakcija sa njom, koji ne sadrži evidenciju upisanih prava, njihovih ograničenja i tereta u vezi sa nekretninama.
Dokumenti koji sadrže tehnički opis neovlaštene gradnje i njegovu adresu. To može biti: potvrda o adresi i izvod iz Jedinstvenog državnog registra urbanističkih objekata, izdat od strane tehničkog popisa nekretnina.
Dokumenti koji potvrđuju usklađenost podignute konstrukcije sa sanitarnim i epidemiološkim, protivpožarnim, tehničkim i ekološkim standardima. To mogu biti: sanitarni i epidemiološki izvještaji, izvještaji ekološke revizije, dokumenti vladine agencije zaštita životne sredine prirodno okruženje, zaključak tehničkog pregleda, potvrde organa civilne zaštite i vanredne situacije o usklađenosti izgrađenog objekta sa standardima zaštite od požara.
Dokumenti koji inače potvrđuju nepostojanje povrede prava i legitimnih interesa trećih lica. To mogu biti: pisma vlasnika susjednih zgrada, zemljišnih parcela ili suvlasnika zemljišne parcele.
Pored toga, tužilac može priložiti nacrt rješenja da mu se ustupi parcela za budući rad zgrade ili dopis organa koji upravlja parcelama i izražava namjeru da ovu parcelu ustupi tužiocu.

Ovo je približna lista dokumenata. U zavisnosti od vaše specifične situacije, možda ćete morati da dostavite dodatne dokumente.

Šta je neovlašćena gradnja i opasnosti od bespravne gradnje objekata treba da znaju svi koji su se odlučili na takvu samovolju. Vrijedi znati da osoba koja je izvršila neovlaštenu bespravnu gradnju može odgovarati za kršenje zakona. Odnos između počinitelja i države reguliran je Građanskim zakonikom (GZ) Ruske Federacije. Tačnije, član 222.

Šta je neovlaštena gradnja?

Danas se pod neovlaštene gradnje svrstavaju stambene zgrade, objekti i drugi objekti koji imaju sljedeće karakteristike:

Oni stoje na mjestu s drugom svrhom.
Izgradnja se odvijala bez pribavljanja dozvola.
Njenu izgradnju pratilo je kršenje normi i propisa, uključujući i urbanističke.

Od 2015. godine uveden je niz izmjena u zakon, sada je neovlaštena gradnja zgrada, građevina ili drugi objekat. A znakovi neovlaštene gradnje dopunjeni su još jednom stavkom i donekle izmijenjeni. Zadnje dvije tačke su na snazi, a njima su dodane:

Izgradnja na lokaciji koja nije prešla u vlasništvo u skladu sa postojećim propisima.
Neovlaštena gradnja je i objekat podignut na gradilištu ako njegovo korištenje ne dozvoljava takvu izgradnju.

Važno! Neovlašćenom se smatra izgrađena kuća, garaža i sl. koja ispunjava barem jedan od kriterija.

Šta učiniti sa neovlaštenom gradnjom

U stvari, svako može izgraditi građevinu koja je nelegalna, ali šta onda učiniti u vezi s tim? Radnje zavise od toga na kojoj je strani osoba.

Ako je nelegalno izgrađen, na primjer, susjed

U ovom slučaju, svaki građanin koji smatra da takva zgrada krši njegove legitimne interese i prava, a također predstavlja prijetnju zdravlju, ima pravo zahtijevati rušenje o trošku osobe koja je izgradila objekt.

Štaviše, lice koje je izvršilo bespravnu neovlašćenu gradnju dužno je da ispuni ovaj uslov. Možete početi mirnim rješavanjem problema, podsjetivši ga da mu, prema zakonu, za kršenje preti kazna. Ako nema odgovora, možete se obratiti opštini ili sudu. I prva i druga vlast imaju pravo da obavežu prekršioca da sruši zgradu skvotera.

U većini slučajeva takve situacije predstavljaju očito kršenje svih moralnih i pravnih normi. Ako je komšija blokirao cestu svojom garažom ili nastavkom do kuće, onda to zaista prelazi sve granice i na to se može i treba žaliti nadležnim organima. S takvim samokonstrukcijama se može i mora boriti.

Pročitajte također Radnje koje je važno poduzeti prije izgradnje kuće na lokaciji za individualnu stambenu izgradnju

Kad bi se morao graditi ne po zakonu

Ako je neovlaštena gradnja vaša vlastita kuća ili garaža ili neka druga zgrada, onda morate svim silama pokušati da je legitimirate i dobijete u zakonito vlasništvo.

Sama država je suštinski kriva što se pojavilo toliko neovlašćenih objekata, jer su prije uvođenja novog zemljišnog zakonodavstva parcele bile raspoređene na desno i na lijevo. U isto vrijeme su rekli, gradi, pa možeš postati vlasnik preko suda. No, pokazalo se da sve nije tako jednostavno, sada osoba koja je izvela neovlaštenu, bespravnu gradnju ima glavobolju.

U ovom slučaju, znakovi neovlaštene gradnje također su regulirani članom 222 Građanskog zakonika Ruske Federacije o nedozvoljenoj gradnji. Ali ako nikome ne smetaju i nisu prijavljeni, sasvim je moguće pokušati ih legitimirati.

Zašto je bolje legalizirati

Kako ne bi patili od posljedica izgradnje kuće, kupatila ili garaže za koje ne postoji dozvola, imovinu ipak treba legalizirati. Sa pravom vlasništva bit će moguće izvršiti sljedeće radnje:

Raspolagati imovinom koja je izgrađena vlastitim rukama.
Prodaj, pokloni, nasledi.
Ne brinite za svoju budućnost, jer ako objekat bude prepoznat kao neovlaštena gradnja, onda će se morati srušiti.

Vlasništvom se mogu priznati samo oni objekti koji su podignuti na zemljištu koje je privatno vlasništvo.

Opcije za legalizaciju

Postoji nekoliko načina za legalizaciju izgradnje, uključujući:

Sudska odluka - u ovom slučaju će biti potrebno pronaći dokaze koji potvrđuju da inicijator takve izgradnje ima pravo vlasništva na zemljištu. Štoviše, bit će potrebno dokazati da zgrada ne nanosi štetu drugima i da nije opasna po zdravlje i život okolnih ljudi.
Administrativni metod je opcija koja se može implementirati samo za objekte koji se mogu graditi bez građevinske dozvole. Često su ove male drvene kuće, koji su izgrađeni u prostorima za baštovanstvo.

Kazna za bespravnu gradnju

I dalje ćete morati odgovarati po zakonu za podizanje zgrade na teritoriji bez dozvole ili kupovinu zemljišta od takve zgrade. Ukoliko opština sazna za postojanje nedozvoljene gradnje, mogu se preduzeti sledeće mere:

Ako se gradnja odvijala na teritoriji lokacije koja nije u vlasništvu, takav proces će se smatrati zapljenom tuđe nekretnine. U ovom slučaju se izriče novčana kazna.
Ako se kapitalni objekat podigne na zemljištu koje je klasifikovano kao zabrana takve gradnje, osobi koja je to uradila ili je trenutno vlasnik zemljišta biće naloženo da sruši objekat.
U određenim konfliktnim situacijama, ako zemljište nije privatizovano, imovina može biti oduzeta i izrečena novčana kazna.
Objekat koji je podignut mimo građevinskih i urbanističkih standarda takođe će morati da se sruši.

Pročitajte također Postupak za priznavanje vlasništva nad neovlaštenom gradnjom u sudskom i pretkrivičnom postupku

Uslovi pod kojima se može legalizirati samogradnja

Ne može se legalizovati svaka kuća ili drugi objekat. Da biste sa malo novca postali vlasnik svoje kuće potrebno vam je:

Vlasništvo nad zemljištem na kojem je izgrađeno. Štaviše, o tome mora postojati dokumentarni dokaz u obliku potvrde o vlasništvu. Sama stranica bi trebala imati katastarski broj i plan. Ako je zemljište privatizovano, onda moraju postojati dokumenti koji to potvrđuju.
Izgradnja ne smije narušiti ničija zakonska prava i interese. Odnosno, ne smije se djelomično zadirati u teritorij susjedne parcele, moraju se poštovati sanitarni standardi za udaljenosti od susjedne kuće, a put ili prolaz ne bi trebao biti blokiran.
Konstrukcija ne smije predstavljati prijetnju po zdravlje i život drugih. To će provjeriti posebna komisija iz sastava vatrogasaca, sanitarnih stanica i drugih službi.
Ne bi trebalo biti grubih kršenja građevinskih propisa. Ovu činjenicu moraju potvrditi i nadležni organi.

Šta ne treba legalizovati

Postoji niz objekata za koje nije potrebna legalizacija, odnosno, čak i ako su podignuti bez dozvole, nisu neovlaštena gradnja, a među njima su:

Pomoćni objekti koji nemaju temelj, odnosno nisu kapital.
Garaža koja se nalazi na teritoriji kategorije, a to je poljoprivredno zemljište, ukoliko nije predviđeno za obavljanje preduzetničke delatnosti.
Radovi na rekonstrukciji ili izgradnji nekapitalnih objekata. Kao što su kiosci, tende itd.
Radovi na popravci koji se ne tiču kršenja integriteta nosivih zidova, uključujući njihovo premještanje i preuređenje.

Koliko će koštati legalizacija?

U situacijama kada se ne utvrde kršenja, troškovi legalizacije neće biti visoki. Za šta ćete morati da platite:

Upis zemljišne parcele ako nije u vlasništvu.
Državna obaveza za registraciju prava svojine.
Ako nemate vremena da se sami bavite ovim procesom, onda troškovi sastavljanja punomoći.

Zapravo, morat ćete potrošiti više vremena i živaca nego novca. To je specifičnost domaćeg zakonodavstva, koja zaustavlja mnoge vlasnike vlastitih kuća. Ali ne možete se skrivati zauvek, pre ili kasnije, kuću će trebati zaveštati, možda prodati. Ako se ne završi, to neće biti moguće. I što više odgađate dizajn, to će biti teže to učiniti.

Zaključak

Neovlaštena gradnja je nelegalna i zato je bolje ne igrati se sa zakonom. Zaista, pored ozbiljnih kazni, u nekim slučajevima ćete morati čak i srušiti objekat. Stvari će biti nešto jednostavnije ako se kuća gradi sama vlastito zemljište, ali možda postoje građevinski propisi koje je potrebno poštovati.

Pažnja! Zbog najnovije promjene u zakonodavstvu, pravne informacije u ovom članku mogu biti zastarjele!

Naš advokat vas može besplatno savjetovati - napišite svoje pitanje u formu ispod:

U direktnoj vezi sa sporovima oko zemljišta su sporovi oko izgrađenih objekata. Vlasnik, zakupac ili drugi mogu imati potraživanja u pogledu zakonitosti objekata na svojoj ili tuđoj imovini, posebno ako ometaju život ili obavljanje normalnih finansijskih i ekonomskih aktivnosti. Iako ne možemo isključiti slučajeve elementarnog obračuna sa takmičarima i drugim nepoželjnim osobama. Stoga predlažemo da se na primjeru odluka arbitražnog suda uđe u trag koja se imovina iu kojim slučajevima može prepoznati kao neovlaštena gradnja i kao rezultat toga srušiti ili legalizirati.

Osoba koja je izvršila neovlaštenu gradnju ne stiče pravo svojine na njoj. Nema pravo raspolaganja građevinom - prodaje, darivanja, zakupa ili obavljanja drugih transakcija. Tako stoji u stavu 2 čl. 222 Građanskog zakonika. Štaviše, takva osoba je dužna da ga sruši o svom trošku. Međutim, zakon ne isključuje mogućnost priznavanja prava na građenje licu koje ga je izvršilo.

Kako zakon zove

Koncept “neovlaštene gradnje” sadržan je u dva regulatorni dokumenti. Tačka 1. čl. 222 Građanskog zakonika definiše se kao „stambena zgrada, druga zgrada, građevina ili druga nepokretnost nastala na zemljišnoj parceli koja nije dodijeljena za ove namjene na način utvrđen zakonom i drugim pravnim aktima, ili nastala bez pribavljanja potrebnih dozvola ili uz značajno kršenje urbanističkih i građevinskih propisa i propisa."

Uputstvo o registraciji stambenog fonda u Ruskoj Federaciji (odobreno Naredbom Ministarstva građevinarstva Rusije od 4. avgusta 1998. N 37) sadrži sličnu definiciju neovlaštene gradnje. Posebno se pojašnjava da je neovlaštenoj gradnji bez odgovarajuće dozvole ekvivalentno sljedeće:

Rekonstrukcija stambene zgrade(dijelovi kuća);

Prenamjena legalno podignutih nestambenih objekata u stambene i obrnuto;

Izgradnja nove zgrade uz dozvolu za kapitalne popravke stare;

Izgradnja dodatnih objekata.

Navedenu listu moguće je dopuniti zaključcima iz Rezolucije Plenuma Vrhovni sud RF br. 10, Plenum Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije br. 22 od 29. aprila 2010. godine „O nekim pitanjima koja se javljaju u sudskoj praksi prilikom rješavanja sporova u vezi sa zaštitom imovinskih i drugih imovinskih prava“. Dakle, neovlaštena gradnja može biti:

Objekat nedovršene izgradnje (klauzula 30);

Neovlašćena rekonstrukcija nepokretnosti, usled čega je nastao novi objekat (klauzula 28). U praksi se to obično događa u slučaju proširenja prostora na drugi objekt i dodatne etaže. Osim toga, ako je nemoguće vratiti objekat u pređašnje stanje, sud će naložiti rušenje dogradnje i završetak izgradnje.

Neka objašnjenja o neovlaštenoj gradnji data su u Odluci Ustavnog suda Ruske Federacije od 3. jula 2007. N 595-O-P. Posebno se kaže: neovlaštena gradnja je prekršaj kojim se krše norme zemljišnog zakonodavstva o davanju zemljišne parcele za izgradnju ili urbanističko-planske norme o projektovanju i izgradnji.

Viši sudovi pojašnjavaju

Neka pitanja koja se javljaju u sudskoj praksi prilikom razmatranja sporova u vezi sa nedozvoljenom gradnjom sumirana su u najnovijoj Rezoluciji Plenuma Vrhovnog suda Ruske Federacije br. 10, Plenuma Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije br. 22 od 29. aprila 2010. godine “O nekim pitanjima koja se javljaju u sudskoj praksi prilikom rješavanja sporova u vezi sa zaštitom imovinskih i drugih imovinskih prava.”

Ko može tražiti rušenje

Spektar subjekata koji imaju pravo zahtijevati ukidanje samogradnje je prilično širok. Dakle, zahtjev za rušenje neovlaštenog objekta mogu podnijeti:

Vlasnik zemljišne parcele;

Predmet drugog prava svojine na zemljišnoj parceli;

Pravni vlasnik zemljišne parcele;

Lice čija su prava i legitimni interesi povrijeđeni očuvanjem neovlaštene gradnje;

tužilac (u interesu društva i (ili) države);

Ovlašćeni organi u skladu sa saveznim zakonom (organ koji je ovlašćen da naređuje zemljište i organ ovlašten za izdavanje građevinske dozvole).

Imajte na umu: ako neovlaštena gradnja ugrožava život i zdravlje ljudi, tužba se može podnijeti na neodređeno vrijeme u bilo kojem trenutku (nema zastare). Nema opasnosti po život i zdravlje ako je objekat u skladu sa sanitarno-epidemiološkim, protivpožarnim, tehničkim i ekološkim standardima i propisima. Na to su arbitri ukazali u Rezoluciji FAS-a Volgo-Vjatskog okruga od 18. januara 2010. godine u predmetu br. A17-958/2009.

Prilikom priznavanja nepokretnosti na kojoj je pravo uknjiženo kao nedozvoljene gradnje, sud je dužan da navede osnov za njeno priznavanje. Dakle, postojanje upisanog prava na nepokretnosti ne sprečava sud da zahteva njeno rušenje. U ovom slučaju, na osnovu sudske odluke, vrši se upis u Jedinstveni državni registar prava (USRP) o prestanku vlasništva nad samogradnjom. Takav osnov je predviđen stavom 1. čl. 17 Saveznog zakona od 21. jula 1997. N 122-FZ "O državnoj registraciji prava na nekretninama i transakcija s njima." Uz pravo svojine prestaju i druga prava (zaloga, zakup i sl.).

Od koga tražiti rušenje

Ako je neovlaštena građevina podignuta uz angažovanje izvođača, onda se sva potraživanja moraju uputiti kupcu, odnosno osobi po čijem je uputstvu objekat podignut.

Sudije su posebno istakle situaciju kada je neovlašćena zgrada zapravo u vlasništvu osobe koja nema nikakve veze sa njenom izgradnjom. U ovom slučaju, „tuženi u tužbi za rušenje neovlašćenog objekta je lice koje bi postalo vlasnik da zgrada nije neovlašćeno bila“. Na primjer: kod otuđenja samogradnje (prodaja, donacija i sl.), tužba se podnosi protiv njenog sticaoca, kada se vrši samogradnja kao doprinos za odobreni kapital- pravnom licu koje je primilo tu imovinu u slučaju smrti pojedinac ili reorganizacije pravnog lica - licu koje je primilo zgradu u posjed. Ali u svakom slučaju, stvarni vlasnik neovlaštene gradnje, ako se donese odluka o njenom rušenju o njegovom trošku, ima pravo da preko suda nadoknadi troškove nastale na teret lica koje je neovlaštenu gradnju podiglo.

Na primjer, Rješenjem Federalne antimonopolske službe Sjeverno-Kavkaskog okruga od 28. maja 2010. godine u predmetu br. A53-10266/2008, arbitri su odgovornost za rušenje neovlaštenih objekata pripisali kompaniji, jer je pravni sljedbenik organizacije koja je izgradila sporni objekat (šupu).

Legalizacija neovlaštene gradnje (zahtjev za priznanje)

Pravo vlasništva nad neovlaštenom gradnjom može se priznati od strane suda za vlasnika zemljišne parcele na kojoj je izgradnja izvedena (član 3. člana 222. Građanskog zakonika Ruske Federacije). Vlasnik vlasništva može imati sljedeća prava na zemljište:

vlasništvo;

Pravo doživotnog nasljednog vlasništva;

Pravo trajnog (neograničenog) korištenja.

Moguća je situacija kada je osoba izvršila neovlaštenu gradnju (programer) na zemljištu koje mu ne pripada. Istovremeno su dobijene sve potrebne dozvole za njegovu izradu. U ovom slučaju, vlasnik zemljišne parcele ima pravo podnijeti tužbu protiv investitora za priznavanje vlasništva nad neovlaštenom gradnjom. Zauzvrat, investitor može zahtijevati nadoknadu od nosioca autorskih prava za troškove izgradnje zgrade.

Na primjer, prema Rezoluciji Federalne antimonopolske službe Sjevernokavkaskog okruga od 28. maja 2010. godine u predmetu br. A53-18931/2009, preduzetnik traži da mu prizna vlasništvo nad kafićem koji se nalazi na teritoriji kulture i kulture. rekreacijski park (postoji tehnički pasoš za izgradnju). Istovremeno, zemljište za kafanu ne pripada trgovcu ni na kakvom pravu. Prema njegovom mišljenju, sve radnje gradske uprave počinjene tokom izgradnje kafane i nakon njenog završetka ukazuju na stvarnu dozvolu za izvođenje gradnje. Međutim, arbitri su odbili preduzetnika i istakli: ako investitor (preduzetnik) nema prava na zemljištu, radnje gradske uprave i trećih lica na koje je preduzetnik ukazao i koje on smatra stvarnim pristankom na stvaranje sporne zgrade nemaju pravni značaj.

Razmotrimo suprotnu situaciju: na zemljištu investitora podignuta je samoizgrađena zgrada, ali potrebne dozvole za njeno stvaranje nisu dobivene. U tom slučaju investitor ima pravo da podnese tužbu za priznanje vlasništva nad neovlaštenom gradnjom protiv organa lokalne samouprave na čijoj se teritoriji građevina nalazi.

Priznanje vlasništva nad neovlaštenom gradnjom ne znači da je odluka donesena jednom za svagda. Kasnije se može osporiti, ali po drugim osnovama.

Rešenjem FAS Dalekoistočnog okruga od 25. februara 2010. godine broj F03-13/2010 u predmetu broj A73-4560/2009, arbitri su doneli važan zaključak: u smislu čl. 222. Građanskog zakonika dozvoljena je legalizacija neovlaštene gradnje, koja je nedjeljiv objekat, u odnosu na cijeli objekat u cjelini, a ne na njegove pojedinačne dijelove (u ovom primjeru, jednoj je dograđena četverokatnica). sprat). Inače, priznanje prava na dio neovlaštene gradnje bez utvrđivanja dalje sudbine ostatka stvara neizvjesnost u pogledu pravnog statusa takvog objekta i mogućnosti njegovog očuvanja.

Šta sud smatra?

Prilikom razmatranja tužbenih zahtjeva za priznanje vlasništva nad neovlaštenom gradnjom, sud utvrđuje:

Da li je tokom izgradnje došlo do značajnijih kršenja urbanističkih i građevinskih propisa i propisa;

Da li takva konstrukcija predstavlja prijetnju po život i zdravlje ljudi;

Da li je lice koje je napravilo neovlaštenu gradnju preduzelo odgovarajuće mjere za legalizaciju iste (posebno pribavljanje građevinske dozvole i/ili akta o puštanju objekta u funkciju);

Da li je nadležni organ s pravom odbio izdavanje građevinske dozvole ili akta o puštanju objekta u funkciju?

Ako nedostaju potrebni zaključci nadležnih organa ili postoje sumnje u njihovu pouzdanost, sud može odrediti ispitivanje. Imajte na umu: nedostatak građevinske dozvole sam po sebi ne može poslužiti kao osnov za odbijanje zahtjeva za priznanje vlasništva nad neovlaštenom gradnjom.

Dakle, sud priznaje pravo svojine na neovlaštenoj gradnji ako utvrdi da:

Jedini znakovi neovlaštene gradnje su nepostojanje građevinske dozvole i/ili nepostojanje akta o puštanju objekta u funkciju, za pribavljanje kojeg je lice koje je izvršilo neovlaštenu gradnju preduzelo mjere;

Očuvanje neovlaštene gradnje ne narušava zakonom zaštićena prava i interese drugih lica i ne ugrožava život i zdravlje ljudi.

Samogradnja i nasljeđivanje

Više sudije su objasnile: nedozvoljena gradnja pravno ne pripada ostaviocu, pa se stoga ne može uvrstiti u zaostavštinu. Međutim, to ne lišava pravo nasljednika da nakon prihvatanja nasljedstva traže priznanje svog vlasništva nad neovlaštenom gradnjom. Takav uslov se može zadovoljiti samo u jednom slučaju: pravo svojine ili pravo doživotnog naslednog vlasništva nad zemljišnom parcelom na kojoj je izvršena gradnja prešlo je na naslednike.

Kada se ne primjenjuju pravila o samogradnji

Član 222. Građanskog zakonika o neovlaštenoj gradnji ne primjenjuje se na:

Za neovlašćenu izgradnju objekta koji nije nekretnina;

Za preuređenje, preuređenje (preopremanje) nekretnina, uslijed čega se ne stvara nova nekretnina.

Tipičan primjer može se naći u Rezoluciji Federalne antimonopolske službe Moskovskog okruga od 31. maja 2010. br. KG-A40/5206-10 u predmetu br. A40-70945/09-157-459. Gradska uprava traži da se obaveže Ured Federalne službe za registraciju da poništi evidenciju o upisu prava svojine u Jedinstveni državni registar i obaveže preduzeće da poruši neovlašćene objekte gospodarskih zgrada (kafana). Međutim, arbitri su odbili da ga ruše jer pomoćne zgrade ne odnose se na nekretnine. Prepoznate su kao nestalne građevine (izgrađene od lakih konstrukcija, nemaju ukopane temelje ili podzemne prostorije).

A u Odluci Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije od 14. aprila 2010. br. VAS-524/10 u predmetu br. A53-8481/08-C2-41 direktno se navodi: šupe, privremene šupe, hangari ( automobili) ne potpadaju pod karakteristike nekretnina. Stoga je na njih nemoguće primijeniti pravila o samogradnji. Isto neće raditi sa garažom koja se sastoji od temelj od cigle, kao i metalni zidovi, krovovi i kapije (Odluka Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije od 30. marta 2010. br. VAS-3709/10 u predmetu br. A64-3043/09).

Izvođenjem neovlaštene gradnje mogu se narušiti norme građanskog, zemljišnog i urbanističkog zakonodavstva; građevinski, sanitarni i epidemiološki, protivpožarni, tehnički, ekološki standardi i propisi. Međutim, pod određenim uslovima, zakon dozvoljava priznavanje vlasništva nad nekretninama samogradnje. Arbitražna praksa pokazuje da je to moguće, ali zahtijeva puno vremena i truda.