Oduzimanje nepokretnosti za opštinske potrebe. Oduzimanje zemljišnih parcela za državne i opštinske potrebe

01.07.2018Naslov: Pravna pitanja i dokumenti

U skladu sa ruskim zakonodavstvom, građani koji posjeduju zemljišne parcele imaju pravo raspolagati imovinom po vlastitom nahođenju - prodavati, mijenjati, davati u zakup i tako dalje. Međutim, postoje slučajevi kada službena lica nadležnih državnih organa imaju pravo oduzimanja zemljišnih parcela. Svi odnosi koji se odnose na vlasništvo nad zemljištem sadržani su u Saveznom zakonu br. 136. Po kojim osnovama je takva situacija dozvoljena, biće dalje razmotreno u članku.

Novi zakon o otkupu zemljišta

136 Federalni zakon „Zakon o zemljištu Ruska Federacija“ usvojili su narodni poslanici Državna Duma 28. septembra 2001. Dana 10. oktobra iste godine, članovi Vijeća Federacije su usvojili prijedlog zakona. Zvanični datum stupanja na snagu zakona je 25. oktobar 2001. godine.

Zakon o zemljištu reguliše proces korišćenja zemljišta. Očuvanje zemljišta je neophodno za upravljanje i život stanovništva koje na njima živi.

Uslovi vlasništva nad zemljištem regulisani su ovim 136. Federalnim zakonom i Građanskim zakonikom Rusije. U skladu sa zemljišnim zakonom koji se razmatra, nekoliko kategorije zemljišta u zavisnosti od namjene. zemljišta:

poljoprivredne svrhe;
naselja;
industrija, transport, radio-difuzija, informatika, energetika, televizija, komunikacije;
za obavljanje svemirskih aktivnosti;
odbrambeno-strateška zemljišta;
druge posebne namjene;
zaštićena područja;
zaštićeni objekti;
šumski fond;
vodni fond;
dionica.

Razlozi za oduzimanje zemljišta u skladu sa zakonom

Zakon o zemljišnim parcelama sadrži podatke o oduzimanju zemljišta - osnov, uslove i postupak.

Član 49 Saveznog zakona br. 136

Član 49 navodi razloge koji mogu postati osnov za oduzimanje zemljišta:

u skladu sa međunarodnim ugovorima Rusije;
u vezi sa izgradnjom ili rekonstrukcijom objekata od nacionalnog značaja. Lista uključuje objekte:

energetski sistemi od regionalnog značaja;
nuklearni energetski sistemi;
odbrambeni i sigurnosni sistemi;
federalni transportni sistemi;
svemirske aktivnosti;
linearna proizvodnja;
električni, plinski sustavi, kao i opskrba toplinom, centralizirane sheme vodosnabdijevanja (topla, hladna);
putevi regionalnog, međuopštinskog i lokalnog značaja;

Zaplena zemljišne parcele moguće po drugim osnovama predviđenim saveznim zakonima Rusije. Prema zakonu, otkup zemljišta se vrši za državne i opštinske potrebe.

Član 50 136 zakona

Ovaj članak govori o uslovima oduzimanja zemljište. Zemljište se oduzima sudskom odlukom. Konfiskovano vlasništvo nad zemljištem besplatno kao sankcije za počinjeno krivično djelo.

Član 51. Federalnog zakona "Zemljišni zakonik Ruske Federacije"

Odredbama člana 51. propisana su pravila za oduzimanje zemljišnih parcela. Prema zakonu, rekvizicija zemljišta je moguća u slučaju elementarnih nepogoda, epidemija i nesreća. Generalno, u svim vanrednim situacijama. Zemljišna parcela je predmet oduzimanja od strane nadležnih organa na određeno vrijeme. Ove radnje su neophodne radi zaštite vitalnih interesa stanovništva i države u cjelini.

Ako, iz opravdanih razloga, ovlašteni izvršnim organima Ako nadležni ne mogu da vrate oduzetu zemljišnu parcelu vlasniku, dužni su da nadoknade tržišnu vrijednost oduzete imovine. Ako se oduzeta parcela ne vrati vlasniku u bilo kojem vremenskom periodu, on ima pravo podnijeti tužbu sudu. Ako mu se, po mišljenju vlasnika zemljišta, vraća niska cijena nekretnine, on ima pravo da se obrati sudu radi utvrđivanja tačne vrijednosti.

Postupak za oduzimanje zemljišta od vlasnika

Zakon 136 opisuje postupak zapljene zemljišne imovine (poglavlje 7.1). Faze nabavke lokacije:

Odluke donose ovlašćeni organi izvršne vlasti u skladu sa razlozima navedenim u Zemljišnom zakoniku Rusije;
Vlasniku se šalje pismena obavijest. U obaveštenju se navode podaci o lokaciji koja se oduzima, svrha zaplene, podaci o ovlašćenoj instituciji;
Prestanak imovinskih prava.

U slučajevima oduzimanja zemljišne parcele za državne i opštinske potrebe, doneta odluka mora biti obrazložena. Obrazloženja u skladu sa članom 56.3:

odluka o formiranju zaštićenog područja;
međunarodni ugovor;
dozvola za korišćenje zemljišta;
odluka o rušenju objekta zbog proglašenja nebezbednog stanja.

Institucije koje provode postupak oduzimanja po zakonu:

u cilju formiranja objekata od saveznog značaja, savezni organi izvršne vlasti imaju pravo da započnu postupak oduzimanja;
za uspostavljanje objekata od regionalnog značaja ovlašćeni su organi izvršne vlasti konstitutivnih entiteta Rusije;
za objekte od lokalnog značaja - organi lokalne samouprave.

Po zakonu, gore navedeni organi ima pravo da odlučuje o oduzimanju zemljišne imovine samostalno i na zahtjev drugih institucija. Ove institucije uključuju:

organizacije prirodnih monopola;
institucije koje imaju pravo da preduzimaju ove radnje zbog postojanja posebnih licenci ili ugovora;
korisnici podzemlja;
unitarne institucije u vlasništvu države.

Ruska vlada utvrđuje listu organizacija ovlaštenih za sprovođenje ovog postupka.

Kako održati pravo vlasništva nad zemljištem?

Da biste ostali vlasnik zemljišne parcele, potrebno je ne kršiti zakone Ruske Federacije o korištenju zemljišne imovine. Ako se zemljište uzme bez razloga ili ako postoji neslaganje sa obračunom njegove tržišne vrijednosti, vlasnik ima pravo na sud. Sud uzima u obzir sve okolnosti slučaja i donosi pravičnu odluku.

Paket dokumenata se mora dostaviti sudu i tužbena izjava. Spisak dokumenata:

kopija pasoša;
kopiju obavještenja o oduzimanju zemljišta;
papir koji pokazuje vlasnička prava;
dokumenti koji ukazuju na pregovore sa organizacijom ovlaštenom za oduzimanje imovine;
druga dokumenta na zahtjev suda.

Federalnim zakonom br. 499-FZ od 31. decembra 2014. godine izmijenjen je Zakon o zemljištu RF kojim se reguliše postupak oduzimanja zemljišnih parcela za javne potrebe, uključujući i postupak naknade za gubitke koji nastanu u vezi sa ovim oduzimanjem.
Brojne izmjene i dopune zakona izazvale su pitanja među službenicima za provođenje zakona, a posebno su se pojavila pitanja u vezi sa postupkom izračunavanja iznosa naknade za oduzetu zemljišnu parcelu.

Obračun naknade za oduzimanje zemljišta

Šta je uključeno u obračun naknade?
Sastav gubitaka koji podliježu nadoknadi u vezi sa oduzimanjem zemljišnih parcela za javne potrebe, Zakon br. 499-FZ uključuje iste komponente kao i prethodno postojeće zakonodavstvo (član 4. člana 63. Zakona o zemljištu Ruske Federacije i klauzula 2. člana 281 Građanskog zakonika Ruske Federacije u izdanju do 01.04.15.). Za oduzimanje je potrebno platiti tržišnu vrijednost parcele (ili tržišnu vrijednost drugih stvarnih ili obveznih prava na parceli), vrijednost nekretnine koja se na njoj nalazi, gubitke koji nastaju u vezi s nemogućnošću ispunjenja prethodno prihvaćene obaveze prema trećim licima, kao i izgubljena dobit (klauzula 2, član 56.8 Zakona o zemljištu Ruske Federacije).

Sve navedeno su gubici (stvarna šteta i izgubljena dobit). Međutim, u zakonu je posebno naglašena tržišna vrijednost lokacije. Ovo se objašnjava činjenicom da se vrijednost zaplijenjenog predmeta dokazuje korištenjem izvještaja o procjeni sačinjenog u skladu sa Federalnim zakonom od 29. jula 1998. br. 135-FZ „O aktivnostima procjene vrijednosti u Ruskoj Federaciji. Ostali gubici, uključujući i izgubljenu dobit, ne podliježu procjeni i stoga ne mogu biti uključeni u izvještaj procjenitelja. Njihovu veličinu potvrđuju i drugi dokazi.

Izmjenama zakona proširen je spisak lica koja imaju pravo na naknadu štete u slučaju oduzimanja parcele. Ranije je Zakon o zemljištu uključivao samo vlasnike među njima. Sada i drugi zakoniti vlasnici, na primjer zakupci, također mogu računati na kompenzaciju za gubitke (Zemljišni zakonik sada naziva vlasnike vlasništva i nosioce prava vlasnika imovine). Prije usvajanja amandmana ovo pravilo nije bilo očigledno.

Procjena tržišne vrijednosti oduzete zemljišne parcele

Tržišna vrijednost oduzete parcele, koja pripada po pravu vlasništva, ili tržišna vrijednost bilo kojeg drugog prava na parceli (član 56.8. Zakona o zemljištu Ruske Federacije) podliježe procjeni. Procjena se vrši prema pravilima Zakona br. 135-FZ, sa izuzetkom onih karakteristika navedenih u zemljišnom zakonodavstvu.

Sada zakon direktno navodi kako treba ocjenjivati ukinuta prava (član 3. člana 56.8 Zakona o zemljištu Ruske Federacije). Na primjer, tržišna vrijednost prava privrednog društva na trajno (neodređeno) korištenje utvrđuje se kao tržišna vrijednost prava zakupa na 49 godina (tačka 9. člana 26. Zakona). A tržišna vrijednost prava zakupa ili prava korištenja zemljišne parcele po ugovoru utvrđuje se kao tržišna vrijednost prava zakupa prije isteka ovih ugovora. Najkontroverznija pitanja u procjeni su kako odrediti vrstu dozvoljene upotrebe za takav proračun i na koji datum izvršiti proračun. Nažalost, Zakon br. 499-FZ nije dao odgovore na sva ova pitanja. Međutim, konačan iznos naknade zavisiće od njihove odluke.

Javni organ može oduzeti ne samo cijelu parcelu, već i dio parcele. U ovom slučaju, tržišna vrijednost se izračunava kao razlika između tržišne vrijednosti prvobitne zemljišne parcele i tržišne vrijednosti parcele koja je ostala sa pravom. vlasnika ili, shodno tome, kao razlika između vrijednosti ukinutog i kontinuiranog prava na parceli (klauzula 4 člana 56.8 Zakona o zemljištu Ruske Federacije). Takođe, organ vlasti, uz saglasnost nosioca autorskog prava, može mu dati drugu parcelu u zamjenu za oduzetu. U ovom slučaju, naknada se umanjuje za tržišnu vrijednost lokacije koja se daje u zamjenu (podtačka 5, tačka 4, član 56.9 Zakona o zemljištu Ruske Federacije).

Vrsta dozvoljene upotrebe (AUR) je glavna karakteristika zemljišne parcele, uključujući i za potrebe procjene. Ekonomska atraktivnost lokacije zavisi od VRI. Stoga je važno da nosilac autorskog prava kome se zemljište oduzima, nakon što je dobio nacrt sporazuma o oduzimanju i priloženi izvještaj o procjeni, obrati pažnju na to koja je vrsta dozvoljene upotrebe korištena u svrhu procjene. Zbog velike specifičnosti zakonodavstva o zemljištu i urbanizmu, vrlo je teško ponuditi standardne preporuke za provjeru VRI. Međutim, neki opšti saveti može se formulisati.

Prvi korak je postavljanje datuma na koji se VRI uzima u obzir. By opšte pravilo to mora biti dan prije datuma odluke o povlačenju. Ako je na dan donošenja odluke o povlačenju VRI već promijenjen za potrebe planirane zapljene, onda se uzima u obzir vrsta koju je lokacija imala prije promjene VRI u svrhu zapljene. Ako, na primjer, na lokaciji VRI - plasman shopping centar, ali prije nego što se uspostavi povlačenje VRI za izgradnju saobraćajnice za koju se lokacija povlači, tada se mora voditi računa o vrsti namjene - smještaju tržnog centra.

Drugi korak je pravilno određivanje vrste dozvoljene upotrebe nakon postavljanja datuma. Mora se uzeti u obzir u Državni katastar nekretnine, odnosno GKN. VRI je do 1. januara 2015. godine upisan i u Jedinstveni državni registar... Dakle, informacije o dozvoljenoj upotrebi mogu se naći u izvodu iz Državnog komiteta za imovinu i (ili) Jedinstvenog državnog registra. Istovremeno, katastarski podaci imaju samo informativnu funkciju, a podaci o VRI-u navedeni u njima možda neće odgovarati stvarnosti. Stoga se sve informacije moraju provjeriti i, ako je potrebno, moraju se izvršiti izmjene Državnog poreznog zakonika.

Dozvoljena upotreba utvrđuje se na osnovu urbanističke dokumentacije i stvarne namjene zemljišne parcele. Da biste saznali pravu namjenu lokacije, prvo morate pogledati opći plan, kao i pravila korištenja i uređenja zemljišta. Ovi dokumenti će vam reći o listi mogućih VRI za zemljište. Uzimajući u obzir stvarnu upotrebu stranice, biće moguće uspostaviti poseban VRI. Naravno, pod uslovom da vlasnik ne krši vrste dozvoljene upotrebe predviđene generalnim planom i PZZ-om. Važno je razmotriti još jednu tačku. Ako se VRI uspostavi prije donošenja generalnog plana i PZZ-a, takav ranije utvrđeni način korištenja nastavlja se primjenjivati, čak i ako je u suprotnosti sa generalnim planom i PZZ. Ali pod jednim uslovom: prethodno uspostavljena vrsta upotrebe ne predstavlja prijetnju životu i zdravlju građana, a stranica se ne razvija (dio 8 člana 36 Građanskog zakonika Ruske Federacije, stav 4, 6 stava 4. člana 85. Zakona o zemljištu Ruske Federacije, odluka Prezidijuma Vrhovnog arbitražnog suda RFot 18.06.13. br. 136/13).

Nije isključeno da nije moguće uspostaviti VRI koristeći generalni plan i PZZ. U ovom slučaju, možete se posredno pozvati na klauzulu 15 Federalnog standarda vrednovanja „Određivanje katastarske vrednosti (FSO br. 4)” (odobreno naredbom Ministarstva za ekonomski razvoj Rusije od 22. oktobra 2010. br. 508). U ovom stavu se navodi da ako lokacija nije razvijena, onda se prihvata VRI, koji zemljištu daje maksimalnu tržišnu vrijednost, uzimajući u obzir teritorijalno planiranje i urbanističko zoniranje. Za izgrađenu lokaciju, VRI se prihvata na osnovu namjene objekata nekretnina koji se nalaze na lokaciji.

Visina naknade utvrđuje se najkasnije 60 dana prije slanja nacrta ugovora o istupanju nosiocu autorskog prava. Očigledno je riječ o datumu na koji bi trebao biti sastavljen izvještaj o procjeni, ali ne kaže do kog datuma treba utvrditi vrijednost lokacije (ili vrijednost prava na nju). Drugim riječima, datum procjene nije preciziran. Možda je datum procene pretpostavljen u stavu 5 člana 56.8 Zakona o zemljištu, a to je dan koji prethodi danu donošenja odluke o oduzimanju.

U stavu 5 člana 56.8 Zakona o zemljištu Ruske Federacije, datum procjene nije spomenut. Stoga je moguće da se ova norma odnosi isključivo na datum dopuštenog korištenja stranice, ali ne i na datum procjene u cjelini. Ako se ova norma tumači na ovaj način, onda treba priznati da postoji praznina u Zakonu o zemljištu u pogledu datuma procjene.

Zakon o zemljištu sadrži pravilo da izvještaj o procjeni sastavljen radi utvrđivanja visine naknade važi do potpisivanja sporazuma o oduzimanju ili do donošenja sudske odluke o prinudnom oduzimanju parcele i (ili) nekretnine koja se na njoj nalazi ( klauzula 10 člana 56.8 Zakona o zemljištu Ruske Federacije). Ali ova odredba se ne odnosi na slučajeve u kojima nosilac autorskog prava osporava izvještaj o procjeni ili na drugi način tvrdi svoje zahtjeve u vezi sa određivanjem visine naknade. Štaviše, ako je nosilac prava odbio da sklopi sporazum o oduzimanju upravo zbog neslaganja sa procjenom njegovog lokaliteta (prava), odnosno, predmet spora leži u procjeni, bilo bi apsurdno ograničiti dokaz o ocjenu na sporni izvještaj.

Takođe treba uzeti u obzir da je izvještaj o procjeni pripremljen tokom pripreme sporazuma o istupanju namijenjen isključivo za zaključivanje takvog sporazuma. Ako je sajt zaplijenjen u sudskom postupku, onda ovaj izvještaj, po mišljenju autora članka, ne treba uzeti u obzir. U ovom slučaju, tržišnu vrijednost treba odrediti na osnovu pokazatelja ove vrijednosti u trenutku razmatranja spora. Nove norme Zakona o zemljištu ne govore ništa o ovom pitanju, ali svojevremeno je Plenum Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije donio ovaj zaključak u rezoluciji od 24. marta 2005. br. 11. Predsjedništvo je nedavno usvojilo slična pojašnjenja Vrhovni sud(vidi pitanje 7 u Pregledu sudske prakse br. 1 za 2014. godinu, odobrenom od strane Predsjedništva Vrhovnog suda 24. decembra 2014.). Prema sudu, ako se vlasnik ne slaže sa predloženom vrijednošću oduzete parcele ili u rješenju o oduzimanju nije navedena otkupna cijena (a stranke se nisu dogovorile o otkupnoj cijeni), tada sud utvrđuje vrijednost. predmeta na osnovu njegove tržišne vrijednosti u vrijeme razmatranja spora.

Osporavanje izvještaja procjenitelja

Dakle, tržišna vrijednost oduzete imovine je glavna komponenta u određivanju visine naknade nosiocu autorskih prava, a izvještaj o procjeni je glavni pisani dokaz o visini štete. Nositelj autorskih prava ima nekoliko praktičnih opcija koje će mu omogućiti da dokaže povoljniju tržišnu vrijednost.

Prva opcija: “takmičenje” različitih izvještaja. Podnosioci zahteva u takvim sporovima jednostavno predoče sudu svoj alternativni izveštaj o proceni vrednosti, koji sadrži drugačiju tržišnu vrednost. Ali ovo nije dovoljno. Po pravilu, sudovi smatraju da postojanje dva izvještaja sa različitim iznosima otežava utvrđivanje koji je nepouzdan. Stoga, jednostavno podnošenje alternativnog izvještaja sa različitim rezultatima procjene neće biti dovoljno da se pobijaju rezultati procjene pripremljene po nalogu javnog organa.

Druga opcija: provođenje forenzičke procjene, jer njeni rezultati po pravilu postaju najuvjerljiviji dokaz na sudu. Međutim, formalno, zaključak vještaka ne bi trebao imati unaprijed utvrđenu snagu za sud i podliježe ocjeni zajedno sa drugim dokazima (klauzula 12. rezolucije Plenuma Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije br. 04.04.14. br. 23).

Ponekad, da bi sud odredio vještačenje, dovoljno je da jedna od stranaka podnese tužbu bez iznošenja svog alternativnog obračuna. Ali ponekad, kada odlučuju da li da nalože vještačenje, sudovi uzimaju u obzir značajnu razliku u visini otkupne cijene koju su iskazale obje strane. Drugim riječima, da bi se sud uvjerio u neophodnost ispitivanja, bolje je da strana u sporu podnese i alternativni izvještaj o pretpretresnoj procjeni kako bi se pokazalo značajno neslaganje u iznosima između njega i izvještaja koji je pripremljen za javni organ u postupku pripreme sporazuma o zapljeni.

Međutim, treba imati na umu da su rezultati forenzičkog ispitivanja nepredvidivi, a izračun vještaka može biti daleko od tržišne vrijednosti kojoj se nositelj autorskih prava nadao. Stoga je efikasnija taktika spora pobijanje izvještaja protivnika.

Treća opcija je pobijanje izvještaja o procjeni. Suština ove taktike je da stranka podnosi svoj izvještaj o procjeni sudu, a istovremeno pobija izvještaj protivnika. Ukoliko sud utvrdi povrede u sastavljanju izvještaja protivnika, to će omogućiti da se zaključi da je takav izvještaj nepouzdan. Dakle, jedini pouzdani dokaz o proceni (osim ako je, naravno, ne pobije protivnik) biće izveštaj koji je podnela stranka. U takvoj situaciji, forenzički pregled sa trećim rezultatom procjene možda neće biti potreban.

Da biste opovrgli izvještaj o procjeni koji je dostavio protivnik, potrebno je provjeriti ga, prvo, da li je u skladu sa formalnim zahtjevima, a drugo, prema sadržaju studije koju je proveo procjenitelj.

Tokom ocjenjivanja postavlja se sljedeće pitanje. Na koji datum treba odrediti vrstu dozvoljene upotrebe ako je odluka o povlačenju donesena prije stupanja na snagu Zakona br. 499-FZ?

Ranije zakon nije davao odgovor na ovo pitanje, ali je Predsjedništvo Vrhovnog suda, još prije stupanja na snagu Zakona br. 499-FZ, naznačilo da je, ako postoji spor, potrebno voditi VRI da je utvrđeno u vezi sa lokalitetom pre početka postupka za njegovo oduzimanje (vidi pitanje 7 u Pregledu sudske prakse br. 1 za 2014. godinu, koji je odobrio Prezidijum Oružanih snaga RF 24. decembra 2014. godine). Ovaj pristup također odgovara novom pravilu (član 5. člana 56.8 Zakona o zemljištu Ruske Federacije). Stoga se VRI mora utvrditi na datum koji prethodi početku postupka zapljene.

Nepouzdanost izvještaja prema formalnim zahtjevima može se, posebno, izraziti u činjenici da su procjeniteljima za studiju predočeni nepouzdani dokumenti. Prilikom sastavljanja izvještaja, procjenitelj izražava rezervu da nije odgovoran za tačnost dokumenata koji su mu dostavljeni o predmetu procjene. Odnosno, procjenitelj, u suštini, vjeruje kupcu na riječ da su dokumenti koji su mu dostavljeni na istraživanje pouzdani, a često ih ne provjerava. Provjera dokumenata koje je procjenitelj primila od kupca i korištena u izvještaju protivnika ponekad otkriva bilo kakve nedostatke ili nedosljednosti u njima.

Druga formalna povreda je odsustvo u tekstu izvještaja obrazloženja za nemogućnost korištenja drugih metoda procjene osim metode koju je izabrao procjenitelj.

Sudovi takođe smatraju da je nedostatak u izvještaju o ocjeni kada pri ocjenjivanju komparativnom metodom analogni objekti ne odgovaraju predmetu ocjene po svim kriterijumima. U ovom slučaju, kako sudovi ukazuju, mora se izvršiti prilagodba. Činjenica je da je značenje komparativne metode sljedeće: procjenitelj određuje cijenu objekta upoređujući ga sa objektima koji su po svojim bitnim karakteristikama slični objektu koji se vrednuje. Koristeći ovu metodu, procjenitelji ponekad upoređuju objekt koji se procjenjuje sa objektima koji ne odgovaraju objektu koji se procjenjuje prema nizu važnih kriterija.

Na primjer, procjenitelj upoređuje objekte koji se nalaze u područjima s različitim VRI. To samo po sebi nije kršenje, ali da bi uporedio takve ne baš slične objekte, procjenitelj je dužan primijeniti tzv. ispravku vrijednosti - mijenjanje vrijednosti upoređivanih objekata u zavisnosti od toga koliko na nju utiču diferencirani kriterijumi. Dakle, u datom primjeru, procjenitelj mora uzeti u obzir kako će na vrijednost utjecati drugi VRI. Ako se to ne učini (cijena se ne koriguje), postoji velika šansa da će sud priznati izvještaj kao nepouzdan. .

Čak i ako je izvještaj protivnika u potpunosti u skladu sa formalnim zahtjevima, njegovu pouzdanost treba provjeriti na osnovu sadržaja provedenog istraživanja. Drugim riječima, kada svaka strana iznese svoju verziju procjene, druga strana, argumentirajući specifičnosti istraživanja procjenitelja, može dokazati da je njen izvještaj najkonzistentniji s tržišnom vrijednošću.

U praksi se najveća tržišna vrijednost objekta postiže metodom prihoda, ali ga procjenitelji koriste uz prisustvo poslovnog plana ili drugog sličnog dokumenta, što je rijetkost. Druga i najpopularnija metoda među procjeniteljima je uporedna metoda. Ova metoda vam omogućava da odredite tržišnu vrijednost čak i na datum ranije od datuma procjene. U ovom slučaju, procjenitelj indeksira tržišnu vrijednost dobijenu na dan procjene.

Jedan od razloga za pobijanje izvještaja procjenitelja, u kojem je korištena komparativna metoda, već je naveden - nedostatak usklađivanja vrijednosti u slučaju značajnih razlika između procijenjenog predmeta i analognih objekata. Postoje i drugi razlozi. Konkretno, moguće je opravdati nepouzdanost informacija o analognim objektima koji se koriste u izvještaju. Činjenica je da informacije o njima često koriste procjenitelji iz ne sasvim pouzdanih izvora (obični mediji, internet stranice), u kojima informacije mogu biti netačne. Često procjenitelj koristi podatke iz oglasa za prodaju nekretnina objavljenih u izvorima. Ali ako oglasi nisu sadržavali informacije o opisu analognog objekta, onda se upotreba takvog analognog objekta ne može smatrati motiviranom.

Osim toga, morate argumentirati zašto analogni objekti korišteni u vašem izvještaju bolje odgovaraju po svojim parametrima objektu koji se procjenjuje nego analogni objekti vaših protivnika. Konačno, možemo pokušati opravdati zloupotreba prilagođavanja (uključujući indeksacije) u izvještaju protivnika.

Utvrđivanje iznosa ostalih gubitaka

Pored troška oduzetog zemljišta ili prava na njega, drugi gubici, uključujući i izgubljenu dobit, također su predmet naknade. Njegova veličina može se potvrditi samo uz pomoć stručnog mišljenja.

Pored gubitaka direktno navedenih u Zakonu o zemljištu, nosilac autorskih prava ima pravo na naknadu za izgubljenu dobit (klauzula 2 člana 56.8 Zakona o zemljištu Ruske Federacije). Ali kako izračunati ovu komponentu naknade nije navedeno u Zakonu o zemljištu. Zakon je sadržavao samo apstraktno upućivanje na savezno zakonodavstvo. U Zakonu o zemljištu možete pronaći naznaku izvještaja o procjeni gubitaka (podtačka 2, klauzula 4, član 56.10 Zakona o zemljištu Ruske Federacije). Ali Zakon br. 135-FZ ne smatra gubitke predmetom procjene. Stoga ne može postojati izvještaj procjenitelja koji bi utvrdio iznos gubitaka. Ovo takođe potvrđuje sudska praksa Kao rezultat toga, preostaje samo jedna opcija - utvrđivanje gubitaka korištenjem stručnog mišljenja (odluka Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije od 23. januara 2013. godine u predmetu br. A73-3327/2012). Sud može naložiti forenzičko ispitivanje. Strane u sporu imaju pravo, neovisnim kontaktiranjem stručnjaka, da nalože pripremu obračuna (ili proturačuna) gubitaka na osnovu člana 75. Zakona o arbitražnom postupku Ruske Federacije, ali takav izračun neće imati status vještaka na sudu, već će se smatrati „drugim dokazom“.

Ustav Ruske Federacije utvrđuje sljedeće garancije prava na privatnu svojinu: niko ne može biti lišen svoje imovine osim sudskom odlukom. Prinudno otuđenje imovine za državne potrebe može podlijegati samo prethodnoj i ekvivalentnoj nadoknadi (klauzula 3 člana 35) ().

Građanski zakonik Ruske Federacije takođe utvrđuje princip nepovredivosti imovine i daje iscrpnu listu osnova za prinudni prestanak imovinskih prava. Dakle, u skladu sa stavom 2 člana 235 Građanskog zakonika Ruske Federacije (), prisilno oduzimanje imovine od vlasnika nije dozvoljeno, osim u slučajevima kada se, na osnovu zakonom predviđenih razloga, provode sljedeće :

Oduzimanje imovine za obaveze;

Otuđenje imovine koja po zakonu ne može pripadati datom licu;

Otuđenje nekretnina u vezi sa oduzimanjem parcele;

Otkup neupravljanih sadržaja kulturne vrednosti, kućni ljubimci;

Requisition;

Konfiskacija;

U praksi su česti slučajevi da prilikom izgradnje autoputa, rekonstrukcije mikropodručja, izgradnje cjevovoda i sl., nekretnine koje se nalaze na odgovarajućoj zemljišnoj parceli podliježu rušenju, a vlasnici i drugi nosioci prava ova imovina je prisilno lišena svoje imovine.

Postupak za oduzimanje imovine u korist države

Predmet ovog člana je utvrđivanje pravnog postupka za prinudno oduzimanje nepokretnosti od vlasnika, kao i garancije prava vlasnika u slučaju takvog oduzimanja. Treba napomenuti da u predmetima koji se razmatraju, zapljena ne nastaje kao rezultat nedoličnog ponašanja vlasnika (drugog nosioca autorskog prava), već, naprotiv, samo zbog državnih ili javnih interesa (podstav 3. st. 2 člana 235 Građanskog zakonika Ruske Federacije ()).

Kao što je gore navedeno, razlozi za oduzimanje imovine protiv volje vlasnika, navedeni u stavu 2 člana 235 Građanskog zakonika Ruske Federacije, su iscrpni. Shodno tome, nekretnina se može otuđiti od vlasnika samo nakon oduzimanja zemljišne parcele na kojoj se nalazi ova imovina, u skladu sa članom 239. Građanskog zakonika Ruske Federacije (). Zakon o zemljištu (u daljem tekstu - Zakon o zemljištu Ruske Federacije) u članu 44 () takođe utvrđuje mogućnost prisilnog oduzimanja zemljišne parcele za državne ili opštinske potrebe. Štaviše, član 55. Zakona o zemljištu Ruske Federacije () sadrži referentno pravilo koje navodi da je postupak kupovine zemljišne parcele za državne ili opštinske potrebe od njenog vlasnika; postupak utvrđivanja otkupne cijene zemljišne parcele kupljene za državne ili opštinske potrebe; postupak prestanka prava svojine i korišćenja zemljišne parcele kada se ona oduzme za državne ili opštinske potrebe, prava vlasnika zemljišne parcele koja se otkupljuje za državne ili opštinske potrebe utvrđuju se građanskim zakonodavstvom.

Za vlasnika oduzete zemljišne parcele i/ili objekata nekretnina koji se na njoj nalaze, stav 1. člana 239. Građanskog zakonika Ruske Federacije () pruža sljedeće garancije:

Imovina koja se nalazi na zemljišnoj parceli tokom njenog oduzimanja podliježe otkupu od strane države u skladu sa članovima 279-282 () () () () Građanskog zakonika Ruske Federacije, koji garantuje pravo vlasnika na preliminarnu ekvivalentnu naknadu;

Državni organ ili organ lokalne samouprave dužan je da na sudu dokaže da je korišćenje zemljišne parcele u svrhe za koje je oduzeto nemoguće bez prestanka svojine na ovoj nepokretnosti.

Unatoč činjenici da članovi 279-282 Građanskog zakonika Ruske Federacije () () () () utvrđuju postupak otkupa zemljišnih parcela kada se povuku, ovaj postupak se primjenjuje i na otkup nekretnina koje se nalaze na odgovarajuću zemljišnu parcelu. Posebnu pažnju treba obratiti na činjenicu da je ovaj postupak primjenjiv iu slučajevima kada vlasnik nekretnine nije vlasnik zemljišne parcele.

Postavlja se pitanje: da li je uvijek potrebna sudska odluka prilikom prestanka vlasništva nad nekretninom u slučaju oduzimanja zemljišne parcele? Čini se da se nadležni organi moraju obratiti sudu ako vlasnik ne pristane na otkup. U slučaju da se sa vlasnikom nekretnine postigne dogovor o otkupu, isti se može obaviti administrativno. Na mogućnost administrativnog rješavanja pitanja otkupa ukazuje i član 282. Građanskog zakonika Ruske Federacije, prema kojem se samo ako se vlasnik ne slaže s odlukom o oduzimanju zemljišne parcele ili ako je s njim postignut sporazum o otkupna cijena ili drugi uslovi otkupa se ne mogu postići, zahtjev za otkupninom.

Ostaju nejasna pitanja ko ima pravo da odlučuje o oduzimanju zemljišne parcele, ko ima pravo da se obrati sudu sa zahtevom za otkup nepokretnosti u vezi sa oduzimanjem zemljišne parcele, kao i ko ima pravo direktnog otkupa.

Odgovori na ova pitanja su dvosmisleni, što je posljedica nedosljednosti samog zakonodavca. Dakle, prema Ustavu Ruske Federacije, može se izvršiti prinudno otuđenje imovine u vlasništvu osobe na pravu privatne svojine. samo za potrebe vlade.

Istovremeno, član 239. Građanskog zakonika Ruske Federacije () utvrđuje mogućnost konfiskacije zemljišne parcele, a samim tim i nekretnina na njoj za državne i opštinske potrebe, što je potvrđeno stavom 1. člana 279. Građanskog zakonika Ruske Federacije () - zemljište se može oduzeti od vlasnika za državne ili općinske potrebe otkupom. U zavisnosti od čijih potreba se zemljište oduzima, otkup vrši Ruska Federacija, odgovarajući subjekt Ruske Federacije ili općinski subjekt. Ipak, odluku o samoj zapljeni ovlašteni su donijeti u skladu sa stavom 2 člana 279 Građanskog zakonika Ruske Federacije samo od strane saveznih izvršnih vlasti i organa izvršne vlasti konstitutivnih entiteta Ruske Federacije.

Dakle, prisilno oduzimanje može se izvršiti za državne i/ili opštinske potrebe. Odluke o oduzimanju donose savezni organi izvršne vlasti ili organi izvršne vlasti konstitutivnih entiteta Ruske Federacije. Otkup vrši Ruska Federacija, relevantni konstitutivni entitet Ruske Federacije ili opštinski entitet.

Postoji mišljenje da je oduzimanje zemljišne parcele i nekretnina koja se na njoj nalazi za potrebe općina u suprotnosti sa Ustavom Ruske Federacije. Organi lokalne samouprave nemaju pravo da prinudno oduzimaju zemljišne parcele i otuđuju nepokretnosti na njima. Opština može, za svoje potrebe, otkupiti zemljište u vlasništvu građana ili pravnog lica samo ako oni pristanu na kupovinu. Ipak, stav dva stava 1 člana 239 Građanskog zakonika Ruske Federacije predviđa pravo organa lokalne uprave da se obrati sudu sa zahtjevom za oduzimanje zemljišne parcele i da dokaže nemogućnost korištenja zemljišne parcele bez prestanka vlasništva nekretnine na njoj. Postoji očigledna kontradikcija - u skladu sa Građanskim zakonikom Ruske Federacije, organ lokalne samouprave ne donosi odluke o otkupu (klauzula 2 člana 279), ali ima pravo podnijeti zahtjev za zapljenu nekretnine.

Predlaže se da ako se organ lokalne samouprave obrati sudu sa zahtjevom za oduzimanje nepokretnosti, sudovi odbiju da namire takve zahtjeve.

U cilju rješavanja ove kontradiktornosti, ukoliko je potrebno oduzeti zemljište i nepokretnu imovinu koja se na njoj nalazi za potrebe općina, čini se da je moguće da se organ lokalne samouprave obrati organu državne uprave konstitutivnog entiteta Ruske Federacije sa zahtjev za odgovarajuću konfiskaciju i odlazak na sud.

Uslovi i postupak kupovine nekretnine

Odluku o oduzimanju zemljišne parcele, u zavisnosti od čije potrebe je oduzeta, donose savezni organi izvršne vlasti - kada se parcela oduzima za potrebe Ruske Federacije, a izvršni organi konstitutivnih subjekata Ruske Federacije - kada se ona oduzima. za potrebe ovog subjekta ili općinskog subjekta.

Vlasnik zemljišne parcele mora se o tome pismeno obavijestiti najkasnije godinu dana prije predloženog oduzimanja. Obavezno obavještenje o oduzimanju smatra se dodatnom garancijom prava vlasnika - parcela se ne može oduzeti bez volje vlasnika u roku od godinu dana od dana prijema takve obavijesti. U tom periodu vlasnik se poziva da postigne dogovor o otkupnoj cijeni zemljišta i/ili nekretnine. Ako se vlasnik ne slaže s predloženom zapljenom, ima pravo obratiti se sudu sa zahtjevom da se odluka proglasi nevažećom na način propisan Poglavljem 24 Zakona o arbitražnom postupku Ruske Federacije () (Poglavlje 25 Kodeksa građanskog postupka Ruske Federacije ()), kao nepoštivanje zakona i kršenje njegovih prava i legitimnih interesa.

Podliježe odluci državnog organa o oduzimanju zemljišne parcele za državne ili opštinske potrebe državna registracija u organu koji vrši upis prava na zemljišnoj parceli. U skladu sa Zakonom Ruske Federacije od 21. jula 1997. br. 122-FZ „O državnoj registraciji prava na nepokretnostima i transakcijama sa njima“ () (sa izmjenama i dopunama od 30. decembra 2004.), prava na zemljišnim parcelama su podliježe registraciji u Jedinstvenom državnom registru prava na nekretninama i transakcijama s njima (USRE). Organ nadležan za upis prava na zemljišnim parcelama je Federalna registracijska služba koju predstavljaju njeni teritorijalni organi. Međutim, ovaj savezni zakon ne utvrđuje pravila za registraciju takvih odluka. Čini se da odluka o oduzimanju zemljišne parcele za državne ili opštinske potrebe podliježe upisu u Jedinstveni državni registar kao ograničenje (opterećenje) zemljišne parcele. Spisak ograničenja (opterećenja) nepokretnosti u ovom zakonu je otvoren. Ograničenje (opterećenje) je postojanje uslova, zabrana utvrđenih zakonom ili ovlašćenim organima na zakonom propisan način koji ograničavaju nosioca prava u vršenju svojine ili drugih stvarnih prava na određenom objektu nepokretnosti (služnost, hipoteka, povereničko upravljanje). , zakup, oduzimanje imovine i drugo). U suštini, odluka o oduzimanju zemljišne parcele je svojevrsna sputavajuća okolnost za nosioca prava, odnosno teret.

Međutim, značajna prepreka koja prijeti zakonitosti oduzimanja zemljišne parcele za državne ili opštinske potrebe je činjenica da je pravo na zemljišnu parcelu nastalo prije stupanja na snagu Savezni zakon br. 122-FZ i nije registrovan prema pravilima utvrđenim u njemu. U ovom slučaju, državna registracija odluke o oduzimanju zemljišne parcele je nemoguća do odgovarajuće registracije prava na ovoj parceli. Otkupna cijena za oduzimanje (otkup) zemljišne parcele od vlasnika za državne ili opštinske potrebe, kao i uslovi za taj otkup, utvrđuju se ugovorom zaključenim sa vlasnikom zemljišne parcele. Otkupna cijena zemljišne parcele u skladu sa članom 281. Građanskog zakonika Ruske Federacije () sastoji se od dvije komponente: (1) tržišne vrijednosti zemljišne parcele i nekretnine koja se na njoj nalazi; i (2) gubitke prouzrokovane vlasniku zemljišne parcele, uključujući štetu koju pretrpi u vezi sa prevremenim prestankom obaveza prema trećim licima, uključujući i izgubljenu dobit. Tržišna vrijednost zemljišne parcele i nekretnina na njoj koja je predmet zapljene utvrđuje se u skladu sa Zakonom Ruske Federacije od 29. jula 1998. br. 135-FZ „O aktivnostima procjene” ().

Naknada za gubitke pri otkupu oduzete imovine

Sporno je pitanje plaćanja otkupne cijene vlasniku zemljišne parcele i/ili nekretnine na ovoj parceli u vezi sa njenom oduzimanjem. U skladu sa stavom 1. člana 281. Građanskog zakonika Ruske Federacije, sporazum uključuje obavezu Ruske Federacije, konstitutivnog subjekta Ruske Federacije ili opštinskog entiteta da plate otkupnu cijenu za oduzetu parcelu. Istovremeno, Zakon o zemljištu Ruske Federacije u stavu 3 člana 57 () dozvoljava mogućnost naknade za gubitke kako iz relevantnih budžeta tako i od osoba u čiju korist su zemljišne parcele oduzete.

Postoji kontradiktornost: prema odredbama Zemljišnog zakonika Ruske Federacije, dozvoljeno je da se jedna od komponenti otkupne cijene (gubitaka) isplati i drugim licima osim državnih organa i lokalne samouprave, dok Građanski zakonik Ruska Federacija se obavezuje da u ugovor uključi obavezu nadležnih državnih organa ili lokalne samouprave da plate otkupne cijene, a time i gubitke. Građanski zakonik predviđa primjenu pravila o postupku otkupa za lica koja posjeduju zemljišnu parcelu na pravu doživotnog nasljednog posjeda ili trajnog korištenja (član 282. Građanskog zakonika Ruske Federacije) (), po analogiji sa vlasnici - na osnovu članova 279-281 Građanskog zakonika Ruske Federacije () () ( ) . Međutim, Zakonik ne utvrđuje direktno pravo kupovine zemljišne parcele od zakupca zemljišne parcele i, shodno tome, naknadu za gubitke zakupcu prouzrokovane oduzimanjem zemljišne parcele za državne ili opštinske potrebe. Navedena praznina je popunjena Zemljišni kod, od kojih članovi 46, 57, 63 predviđaju garancije prava, uključujući i prava zakupaca zemljišnih parcela, kada se ona oduzimaju za državne ili opštinske potrebe. Ova odredba je tim važnija jer zakupac parcele može biti vlasnik nekretnine na ovoj parceli. U praksi se često dešava da je zemljišna parcela koja je predmet oduzimanja u državnoj ili opštinskoj svojini, a državni organ prilikom donošenja odgovarajuće odluke o oduzimanju često „zaboravi“ da u odluku unese i odredbu o oduzimanju parcele od zakupac, donoseći odluke samo o oduzimanju nepokretnosti na ovom području. Takva odluka nije u skladu sa zakonom i mora se poništiti.

Zakonitost prenosa vlasništva nad imovinom

Građanski zakonik utvrđuje da je prenos vlasništva nad nekretninama podložan državnoj registraciji i da se kupcu javlja tek od trenutka te registracije. Shodno tome, lice u čiju korist je oduzeto zemljište i nepokretnost dužno je da upiše pravo svojine na ovoj imovini. U suprotnom nastaje situacija u kojoj zemljišna parcela i/ili nepokretnost ostaje u vlasništvu prvobitnog lica, a ovlašćenja za raspolaganje ovom imovinom vrši lice u čiju korist je imovina oduzeta.

Dakle, sadašnje zakonodavstvo predviđa naizgled jasnu šemu za prisilni prestanak vlasništva nad nekretninama:

1. Savezni organ Izvršna vlast ili izvršni organ konstitutivnog entiteta Ruske Federacije donosi odluku o oduzimanju zemljišne parcele i prestanku vlasništva nad nekretninama na ovoj parceli.

2. Vlasnik (nosilac autorskog prava) se obavještava o oduzimanju zemljišne parcele.

3. Odluka se upisuje u Jedinstveni državni registar prava, koji se prijavljuje vlasniku (nosiocu autorskog prava).

4. Ugovor o otkupu zemljišne parcele zaključuje se sa vlasnikom zemljišne parcele, a ako se takav sporazum ne postigne, kupovina se vrši sudskim putem.

5. Državna registracija prava na zemljišnoj parceli i/ili

nekretnine na ovoj zemljišnoj parceli

lice u čiju korist je izvršeno oduzimanje.

Međutim, ova šema otkriva brojne nedosljednosti: kontradiktornost između zemljišnog i građanskog zakonodavstva u pogledu plaćanja vlasnika (nosioca autorskih prava) za gubitke; neizvjesnost uloge lokalne samouprave u donošenju odluke o oduzimanju zemljišne parcele i sl. Prisustvo ovakvih nedosljednosti dovodi u pitanje kako zakonitost oduzimanja zemljišne parcele i nekretnine na njoj, tako i vlasnika garancije za ekvivalentnu naknadu za vrijednost oduzete imovine.

Osim toga, bitna povreda prava vlasnika i zakonskih imaoca nepokretnosti oduzetih za državne i opštinske potrebe je nejasno poštovanje od strane državnih organa i jedinica lokalne samouprave postupka oduzimanja, kao što je, na primjer, u slučaju nepoštivanja sa zahtjevom za državnu registraciju odluke o oduzimanju zemljišne parcele.

Po mišljenju uredništva, autor istražuje vrlo relevantna i zanimljiva pravna pitanja. Međutim, oduzimanje imovine za državne i javne potrebe je složena pravna struktura čiji je svaki element teško nedvosmisleno protumačiti. Posebno se previše kategorično čini mišljenje autora da odluka o oduzimanju nekretnine na zemljišnoj parceli koja je zakupljena nije u skladu sa zakonom i da je podložna ukidanju. Budući da se zakupni odnosi zemljišne parcele na kojoj se nalazi imovina koja je predmet oduzimanja grade na ugovornoj osnovi, uz pitanje oduzimanja nepokretnosti, postavlja se pitanje prestanka pravnih odnosa stranaka u pogledu zakupa zemljišta. parcela mora biti riješena na način propisan zakonom i ugovorom. Pozivamo zainteresirane autore na raspravu o pitanjima iznesenim u članku E. Yu.

E. Yu Zhurbina, advokat u advokatskoj kancelariji Legas, Moskva